Většina lidí začne u hypotéky od konce. Najdou byt, zamilují se do něj, zaplatí rezervaci a teprve potom se ptají, jestli na něj vůbec dosáhnou.
Přitom se dá postupovat obráceně. Když víte, kolik vám banka půjčí a co po vás bude chtít, hledáte bydlení s jistotou a nemusíte spěchat. A většinou na tom i vyděláte, protože připravený žadatel dostane lepší podmínky než ten, kdo přijde na poslední chvíli.
V naší sérii jsme prošli sedm kroků, které vás k hypotéce dovedou. Tenhle článek je shrnutí: celá cesta na jednom místě, s odkazy na jednotlivé díly, kdyby vás něco zajímalo podrobněji.
Ukážeme si, jak se připravit na hypotéku od prvního propočtu až po čerpání, kdy s čím začít a kterým třem chybám se vyhnout.
Hodí se to, i když jste v procesu už rozjetí. Uvidíte, co vás ještě čeká a na co se ptát.
Krok 1: Kolik si můžu půjčit
Banka se nedívá jen na vaši výplatu. Zajímá ji hlavně to, kolik vám z ní po odečtení výdajů a splátek zbyde. Tomu se říká bonita.
Nepříjemné překvapení bývá kreditní karta nebo kontokorent. Řada bank počítá s tím, že byste limit mohli kdykoli vyčerpat, a připočte si část limitu k vašim výdajům. I nepoužívaná karta vám tak může hypotéku snížit.
Druhou hranicí je LTV, tedy kolik procent z hodnoty nemovitosti vám banka smí půjčit. Výsledná částka je vždy ta nižší z obou.
Rozdíly mezi bankami jsou přitom velké. Každá počítá výdaje domácnosti podle vlastní metodiky, takže při stejném příjmu vám jedna schválí víc než druhá.
Podrobně: Kolik si můžu půjčit na hypotéku
Krok 2: Vlastní zdroje
Banka nikdy nepůjčí celou hodnotu nemovitosti. U hypotéky na vlastní bydlení počítejte s 20 % ze svého, pokud je vám méně než 36 let, stačí 10 %. U investičních nemovitostí je to 30 %.
Pozor na jednu věc, která lidi zaskočí nejčastěji: procenta se počítají z odhadní ceny, ne z té kupní. Když odhad vyjde níž, rozdíl doplácíte ze svého.
A k vlastním zdrojům připočtěte poplatky za katastr, odhad, pojištění a peníze na vybavení. Úspory navíc musíte umět doložit, takže je mějte na účtu s předstihem.
Podrobně: Vlastní zdroje k hypotéce
Krok 3: Registry a úvěrová historie
Banka se podívá do bankovního registru BRKI, nebankovního NRKI a do SOLUSu. Vidí nejen to, kolik dlužíte, ale i to, jestli jste spláceli včas.
Záznamy v BRKI a NRKI zůstávají ještě čtyři roky po splacení úvěru. Do SOLUSu se navíc dostanete už od dluhu 500 Kč, pokud jste v prodlení víc než 30 dnů. Zapomenutá faktura od operátora tak umí nadělat víc škody, než by člověk čekal.
Dobrá zpráva je, že výpis si můžete vyžádat sami ještě před podáním žádosti. Budete tak vědět dopředu, co o vás banka uvidí.
Záznam navíc neznamená automatické zamítnutí. Banky posuzují, jak je starý, jak byl vysoký a jestli je dluh vyrovnaný. Důležité je o něm vědět předem a umět ho vysvětlit.
Podrobně: Hypotéka a registr dlužníků
Krok 4: Výběr nemovitosti a odhad
Banka nefinancuje jen vás, ale i konkrétní nemovitost. Musí jít zastavit, mít čistý list vlastnictví a u domu i vyřešený pozemek a přístup.
Na družstevní byt klasickou hypotéku nedostanete, protože družstevní podíl nejde dát do zástavy. Řešení existují, ale jsou to jiné produkty.
Odhadce přitom nepracuje s cenou z inzerátu. Vychází z toho, za kolik se podobné nemovitosti v okolí reálně prodaly.
Podrobně: Odhad nemovitosti pro hypotéku
Krok 5: Dokumenty
Seznam dokladů vypadá děsivě, ale dá se rozdělit do tří skupin: kdo jste, z čeho budete splácet a co kupujete.
Doklady totožnosti máte doma. Příjem doložíte potvrzením od zaměstnavatele na formuláři banky, nebo daňovým přiznáním, pokud podnikáte. Podklady k nemovitosti vám dá prodávající.
Část věcí si banka obstará sama. Výpis z katastru, odhad i smluvní dokumentaci nemusíte řešit vy.
Nejčastější zdržení nevzniká tím, že by doklad chyběl. Bývá to stáří dokumentů, nesoulad v údajích po svatbě nebo stěhování a nečitelné skeny.
Podrobně: Dokumenty k hypotéce
Krok 6: Srovnání nabídek a fixace
Nejnižší úrok z reklamy nemusí znamenat nejlevnější hypotéku. Často platí jen tehdy, když si u banky vedete účet nebo sjednáte pojištění.
Proto se dívejte na RPSN, tedy na celkové náklady úvěru, a spočítejte si, kolik vás podmínky pro zvýhodněnou sazbu stojí měsíčně.
Fixace je období, po které se vám nemění sazba. Kratší vás dřív pustí k novým sazbám, delší přináší jistou splátku, obvykle za o něco vyšší úrok. Vybírejte podle svých plánů, ne podle odhadů, kam se sazby pohnou.
Pohlídejte si i podmínky mimořádných splátek. Jednou ročně můžete v období měsíce před výročím smlouvy splatit bez poplatku až čtvrtinu úvěru.
Podrobně: Fixace hypotéky
Krok 7: Schválení, podpis a čerpání
Schválení ještě nejsou peníze. Mezi ním a čerpáním podepíšete úvěrovou a zástavní smlouvu, podáte návrh na vklad do katastru a sjednáte pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky.
Katastr má přitom vlastní lhůty. O vkladu může rozhodnout nejdříve dvacet dní po odeslání informace vlastníkovi a celé řízení trvá v průměru kolem tří týdnů.
U koupě se obvykle čerpá jednorázově, u stavby postupně. Do dočerpání platíte jen úroky z vyčerpané části a běžná splátka začíná až potom.
Na čerpání máte zároveň omezený čas. U koupě bývá lhůta zhruba dvanáct měsíců od podpisu smlouvy, u výstavby a rekonstrukce zpravidla dvacet čtyři měsíců.
Podrobně: Čerpání hypotéky
Tři chyby, které stojí nejvíc
Z praxe vidíme pořád dokola tři situace, kterým se dá snadno předejít.
Rezervace dřív než propočet. Zaplatíte poplatek za byt, na který nakonec nedosáhnete. Obrátit to pořadí nic nestojí.
Nezrušená kreditka. Papír, který vyřídíte za pět minut, může rozhodnout o statisících v hypotéce.
Nereálné termíny v kupní smlouvě. Vyřízení hypotéky zabere týdny. Když si do smlouvy necháte dát lhůtu, kterou nelze stihnout, řešíte sankce místo stěhování.
Kdy s čím začít
Příprava nemusí trvat roky. Stačí vědět, co kdy udělat.
Půl roku předem: kroky 1 až 3. Zkontrolujte si úvěry a limity na kartách, zrušte, co nepoužíváte, odkládejte peníze na jeden účet a vyžádejte si výpisy z registrů.
Tři měsíce předem: krok 4. Hledejte nemovitost a u té vybrané se podívejte do katastru dřív, než cokoli podepíšete.
Měsíc předem: kroky 5 a 6. Nachystejte dokumenty a nechte si porovnat nabídky bank.
Potom: krok 7. Podpis, vklad do katastru a čerpání.
Pokud máte čerstvě splacený problémový dluh nebo jste krátce v nové práci, počítejte spíš s delším odstupem. Čas tady pracuje pro vás, protože každý měsíc bez komplikací vaši pozici u banky zlepšuje.
A pokud už jste v procesu dál, než byste podle tohohle rozvrhu měli být, nic není ztracené. Jen je dobré vědět, co vás ještě čeká, abyste si nenasmlouvali termíny, které nejdou stihnout.
Shrnutí
Příprava na hypotéku má sedm kroků. Začíná u propočtu, kolik vám banka půjčí a kolik musíte mít ze svého, pokračuje přes registry, výběr nemovitosti a dokumenty k porovnání nabídek a končí podpisem a čerpáním.
Nejdůležitější je pořadí. Nejdřív zjistěte, na co dosáhnete, a teprve potom hledejte bydlení. Ušetříte si zklamání, zbytečné poplatky a často i peníze na splátkách po celou dobu splácení.
