Chystáte se na vlastní bydlení a jako první vás napadne jednoduchá otázka: kolik si můžu půjčit na hypotéku? Odpověď ale není jen jedno číslo z kalkulačky. Banka se nedívá pouze na to, kolik vyděláváte. Hlavně ji zajímá, kolik vám z výplaty reálně zbývá.
V praxi často vidíme, že lidé svou možnou hypotéku odhadnou špatně. Někdo ji podcení a zbytečně se omezuje při hledání nemovitosti. Jiný ji přecení a zjistí to až ve chvíli, kdy už má zaplacenou rezervaci.
V tomto článku vám krok za krokem vysvětlíme, podle čeho banka výši hypotéky počítá, co ji nenápadně snižuje a co můžete udělat už teď, aby vám banka půjčila víc.
Kolik si můžu půjčit na hypotéku: rozhodují dva stropy
Výši hypotéky omezují dvě samostatné hranice. Banka vždy použije tu, která vyjde nižší.
Bonita, tedy kolik zvládnete měsíčně splácet podle svých příjmů a výdajů.
LTV, tedy kolik procent z hodnoty nemovitosti vám banka smí půjčit.
Můžete mít výborný příjem, ale bez dostatku vlastních peněz narazíte na strop LTV. A naopak: můžete mít hodně našetřeno, ale když příjem nestačí, banka půjčí méně. Pojďme se na obě hranice podívat zvlášť.
Jak banka počítá bonitu
Bonita je jednoduše vaše schopnost splácet. Banka ji zjednodušeně počítá takto:
vezme váš čistý měsíční příjem (případně příjmy všech žadatelů),
odečte výdaje na život a bydlení podle počtu členů domácnosti (každá banka má vlastní metodiku),
odečte splátky všech úvěrů, které už splácíte.
Co zbude, je prostor pro splátku hypotéky. Banka si přitom nechává rezervu, takže nepočítá s tím, že na splátku dáte úplně všechno.
Možná jste narazili na zkratky DSTI (jakou část příjmu tvoří splátky všech vašich úvěrů) a DTI (kolikanásobek ročního příjmu dělají všechny vaše dluhy). Česká národní banka tyto limity u hypoték na vlastní bydlení v současnosti jako závazné nestanovuje. Banky ale schopnost splácet posuzovat musí, a tak mají vlastní interní pravidla. Proto vám dvě banky můžou při stejném příjmu schválit rozdílnou částku.
Modelový příklad
Pro představu: banka vyhodnotí, že na splátku hypotéky můžete dát 20 000 Kč měsíčně. Při modelové sazbě 4,9 % a splatnosti 30 let to odpovídá hypotéce zhruba 3,77 milionu Kč. Sazby se mění, čísla proto berte jako orientační.
Které příjmy banka uzná
Ne každá koruna příjmu se v očích banky počítá stejně.
Zaměstnanci: nejjednodušší je pracovní poměr na dobu neurčitou po skončení zkušební doby. Ve zkušební době nebo krátce po změně práce bývají některé banky opatrnější.
Smlouva na dobu určitou: záleží na bance a na tom, jak dlouho už u zaměstnavatele pracujete a jestli vám byla smlouva prodlužována.
OSVČ: banka obvykle vychází z daňového přiznání. Pokud uplatňujete výdaje paušálem, vychází vám nízký základ daně a na papíře vypadáte „chudší“, než ve skutečnosti jste. Některé banky ale umí posoudit příjem i z obratu, proto u podnikatelů hodně záleží na výběru banky.
Další příjmy: například příjem z pronájmu banka může zohlednit, musí být ale pravidelný a doložitelný.
Kreditka a kontokorent: nenápadné brzdy
Tohle bývá pro klienty největší překvapení. Kreditní karta nebo kontokorent vám můžou snížit hypotéku, i když z nich nečerpáte ani korunu.
Řada bank totiž počítá s tím, že byste limit mohli kdykoli vyčerpat. K vašim výdajům si proto připočte určité procento z limitu, jako by šlo o měsíční splátku. Přesný přístup se mezi bankami liší. Některé řeší hlavně to, jestli máte limity rozumně nastavené a řádně je splácíte.
Modelový příklad: banka vám kvůli nevyužívané kreditce připočte k výdajům 1 500 Kč měsíčně. Při sazbě 4,9 % a splatnosti 30 let to může znamenat hypotéku nižší zhruba o 280 000 Kč.
Stejně tak se počítají splátky spotřebitelských úvěrů, leasingu nebo nákupů na splátky. I malá splátka za telefon nebo pračku sníží částku, kterou vám banka půjčí.
Spolužadatel: pomůže, nebo uškodí?
Když si hypotéku berete s partnerem nebo třeba s rodičem, banka sečte příjmy všech žadatelů. To obvykle částku zvýší.
Jenže banka sečte i všechny závazky: splátky, leasing i limity na kreditkách. Pokud má spolužadatel nízký příjem a vysoké splátky, může výslednou částku naopak snížit.
Vyplatí se proto vždy spočítat obě varianty, se spolužadatelem i bez něj. Rozdíl bývá větší, než by člověk čekal.
Délka splácení a váš věk
Čím delší doba splácení (splatnost), tím nižší měsíční splátka. A čím nižší splátka, tím vyšší hypotéku vám banka může schválit. Standardem je dnes splatnost maximálně 30 let.
Banky zároveň hlídají, kolik vám bude na konci splácení. Obvykle chtějí mít hypotéku splacenou do 65 až 70 let, některé po individuálním posouzení i později. Věk tak může omezit splatnost, a tím i výši hypotéky.
Pro představu, jak splatnost mění částku při splátce 20 000 Kč měsíčně a modelové sazbě 4,9 %:
splatnost 20 let: hypotéka zhruba 3,06 milionu Kč,
splatnost 25 let: zhruba 3,46 milionu Kč,
splatnost 30 let: zhruba 3,77 milionu Kč.
Delší splácení má ale i druhou stranu. U hypotéky 3,5 milionu Kč při modelové sazbě 4,9 % zaplatíte na úrocích za 20 let zhruba 2 miliony Kč (splátka cca 22 900 Kč). Za 30 let je to zhruba 3,19 milionu Kč (splátka cca 18 600 Kč). Výpočet je zjednodušený, počítá se stejnou sazbou po celou dobu.
Dobrá zpráva: delší splatnost nemusíte využít celou. Na konci fixace (období, po které se vám nemění úroková sazba) můžete splatit libovolnou část hypotéky bez poplatku. Zákon navíc umožňuje jednou ročně k výročí smlouvy splatit bez poplatku až 25 % dlužné částky.
Druhý strop: LTV a vlastní zdroje
LTV říká, kolik procent z hodnoty zastavené nemovitosti vám banka může půjčit. Tento limit stanovuje Česká národní banka a banky ho musí dodržovat:
80 % je standardní hranice,
90 % platí pro žadatele mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení,
70 % ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje u investičních nemovitostí (třetí a další byt nebo nemovitost k pronájmu).
Modelový příklad: kupujete byt v Ostravě za 3,5 milionu Kč. Při LTV 80 % vám banka půjčí nejvýše 2,8 milionu Kč a 700 000 Kč musíte mít ze svého. Pokud je vám méně než 36 let, můžete dostat až 3,15 milionu Kč a vlastních peněz stačí 350 000 Kč.
Pokud vlastní zdroje nestačí, dá se někdy pomoci zástavou další nemovitosti, například domu rodičů. Tomu, kolik peněz si připravit a odkud je vzít, se podrobně věnujeme v dalším dílu série.
Co udělat už dnes
Na hypotéku se dá připravit i půl roku dopředu. Tyhle kroky zvládnete hned:
Sepište své čisté příjmy za posledních několik měsíců.
Sečtěte všechny splátky, včetně těch malých za zboží nebo telefon.
Zkontrolujte limity na kreditních kartách a kontokorentu a nepotřebné zrušte.
Nepořizujte si těsně před žádostí nové půjčky ani nákupy na splátky.
Nechte si spočítat, kolik vám půjčí různé banky. Rychlou orientaci vám dá naše hypoteční kalkulačka.
Shrnutí
Kolik si můžete půjčit na hypotéku, určují dva stropy: bonita a LTV. Bonita závisí na tom, kolik vám po odečtení výdajů a splátek zbývá, a každá banka ji počítá trochu jinak. LTV určuje, kolik vlastních peněz potřebujete, a počítá se z odhadní ceny nemovitosti.
Částku, kterou vám banka půjčí, můžete ovlivnit už teď. Zrušte nepotřebné kreditky, nepořizujte nové úvěry a porovnejte víc bank. Rozdíl mezi nimi může být klidně statisíce korun.
