Máte vyhlédnutý byt a spočítáte si splátku. Vypadá to dobře. Pak ale přijde věta, kterou v bance slyší skoro každý: "A kolik máte vlastních zdrojů?" A najednou je jasné, že samotná hypotéka na koupi nestačí.
Vlastní zdroje k hypotéce jsou peníze, které do koupě dáváte ze svého. Banka totiž nikdy nepůjčí celou hodnotu nemovitosti. K tomu se přidají poplatky a výdaje, na které lidé zapomínají nejčastěji.
V předchozím díle jsme si ukázali, kolik si můžete půjčit na hypotéku. Tentokrát se podíváme na druhou polovinu rovnice: kolik peněz musíte mít ze svého.
V tomto článku se dozvíte, kolik vlastních peněz reálně potřebujete, co všechno kromě nich zaplatíte, jak peníze doložit bance a co dělat, když vám část chybí.
Kolik vlastních zdrojů k hypotéce potřebujete
Kolik vám banka půjčí, omezuje ukazatel LTV. Je to poměr mezi výší hypotéky a hodnotou zastavené nemovitosti. Jeho maximum nastavuje Česká národní banka.
Platí tyto hranice:
80 % u hypotéky na vlastní bydlení, takže ze svého dáváte 20 %.
90 % pro žadatele mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení. Ze svého pak stačí 10 %.
70 % u investičních nemovitostí, tedy ze svého 30 %.
První dvě hranice jsou pro banky právně závazné. Hranice 70 % u investičních nemovitostí je zatím doporučení ČNB platné od 1. dubna 2026, v praxi se ho ale banky drží.
Za investiční nemovitost se považuje třetí a další obytná nemovitost nebo nemovitost pořizovaná k pronájmu. U těchto úvěrů ČNB zároveň doporučuje, aby celkové dluhy žadatele nepřesáhly sedminásobek jeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI).
Modelový příklad
Pro představu počítejme s bytem v Ostravě za 3 500 000 Kč:
při LTV 80 % vám banka půjčí 2 800 000 Kč a ze svého dáte 700 000 Kč,
do 36 let na vlastní bydlení půjčí až 3 150 000 Kč a ze svého dáte 350 000 Kč,
u investičního bytu půjčí 2 450 000 Kč a ze svého dáte 1 050 000 Kč.
Rozdíl mezi prvními dvěma variantami je 350 000 Kč. Pokud je vám do 36 let, je dobré to vědět dřív, než začnete šetřit.
Pozor, procenta se počítají z odhadní ceny
Tohle bývá nejčastější nepříjemné překvapení. LTV se nepočítá z kupní ceny, ale z hodnoty nemovitosti, kterou stanoví odhadce pro banku.
Když odhad vyjde stejně jako kupní cena nebo výš, je vše v pořádku. Když vyjde níž, rozdíl doplácíte ze svého.
Modelový příklad: byt kupujete za 3 500 000 Kč, ale odhad vyjde na 3 300 000 Kč. Při LTV 80 % vám banka půjčí 2 640 000 Kč místo 2 800 000 Kč. Vlastních peněz tak potřebujete 860 000 Kč, tedy o 160 000 Kč víc, než jste čekali.
Proto se vyplatí mít rezervu a neplánovat vlastní zdroje na korunu přesně. Zvlášť u starších bytů nebo u nemovitostí v hůř srovnatelných lokalitách se odhad od kupní ceny liší častěji.
Odhad si nezadáváte sami, dělá ho odhadce schválený bankou. Proto se výsledek liší banka od banky a proto má smysl porovnat víc nabídek, než se pro jednu rozhodnete.
Počítejte i s náklady navíc
Vlastní zdroje nejsou jediné peníze, které při koupi potřebujete. Dobrá zpráva je, že daň z nabytí nemovitosti se od září 2020 neplatí. Zbytek ale ano.
Odhad nemovitosti. Obvykle jde o nižší tisíce korun. Některé banky ho proplácejí nebo u bytů zvládnou ocenění online zdarma.
Poplatek katastru. Za podání návrhu na vklad se platí 2 000 Kč, při elektronickém podání 1 600 Kč. Počítejte s tím, že vkladů bývá víc, protože kromě vlastnického práva se zapisuje i zástavní právo banky.
Úschova a ověření podpisů. Advokátní nebo notářská úschova kupní ceny stojí zpravidla jednotky tisíc korun, ověření podpisu desítky korun.
Rezervační záloha. Realitní kanceláře ji běžně chtějí ve chvíli, kdy si byt blokujete. Často jde o desítky tisíc korun.
Pojištění nemovitosti. Banka ho u zastavené nemovitosti vyžaduje vždy.
Rezerva po nastěhování. Kuchyň, spotřebiče, stěhování a drobné opravy. Tohle lidé podceňují nejčastěji.
Nižší LTV znamená obvykle lepší sazbu
Vlastní zdroje neřeší jen to, jestli na hypotéku dosáhnete. Ovlivňují i úrok, který budete platit.
Banky si vyšší riziko nechávají zaplatit. Hypotéka do 80 % hodnoty nemovitosti proto bývá levnější než hypotéka do 90 %. Rozdíl v sazbě nemusí vypadat dramaticky, na třicet let se ale nasčítá.
Modelový příklad: u hypotéky 2 800 000 Kč se splatností 30 let znamená rozdíl 0,3 procentního bodu v sazbě zhruba 500 Kč měsíčně. Za celou dobu splácení jde o více než 150 000 Kč.
Pokud tedy stojíte na hranici a chybí vám k nižšímu LTV pár desítek tisíc, může se vyplatit koupi o něco odložit a dospořit. Vyplatí se to spočítat, protože každá situace je jiná.
Peníze musíte umět doložit
Banku nezajímá jen to, že peníze máte. Chce vědět, odkud jsou. Musí se totiž přesvědčit, že vlastní zdroje nejsou z další půjčky.
Doložit je můžete například takto:
výpisem z běžného nebo spořicího účtu,
potvrzením o ukončení stavebního spoření nebo jiné investice,
darovací smlouvou, pokud peníze dostanete od rodičů,
kupní smlouvou při prodeji auta nebo jiné nemovitosti.
Hotovost, která leží doma, banka neuzná. Vložit ji na účet den před podáním žádosti také nepomůže, protože banka uvidí jednorázový vklad bez vysvětlení.
Dar od rodičů je běžné řešení
Velká část mladých lidí skládá vlastní zdroje s pomocí rodiny. Banky s tím počítají, potřebují ale písemnou darovací smlouvu.
Dary mezi příbuznými v přímé linii, tedy mezi rodiči a dětmi, jsou od daně z příjmů osvobozené. U vzdálenějších příbuzných nebo známých už to tak být nemusí, tam se vyplatí situaci ověřit s daňovým poradcem.
Co dělat, když vlastní zdroje nestačí
Možností je několik a každá má svá pro a proti.
Zástava další nemovitosti. Pokud rodiče souhlasí se zástavou svého domu nebo bytu, banka má lepší zajištění a může půjčit vyšší částku. Riziko nesou majitelé zastavené nemovitosti, proto to má smysl probrat v klidu a dopředu.
Odložit koupi a dospořit. Někdy je to nejrozumnější cesta, zvlášť pokud vám do 36 let zbývá krátká doba a dosáhnete na LTV 90 %.
Levnější nemovitost nebo jiná lokalita. V Ostravě a okolí se ceny mezi jednotlivými částmi liší natolik, že posun o pár kilometrů může znamenat statisíce korun. Stejný efekt má byt, který potřebuje rekonstrukci.
Dofinancování další půjčkou. Teoreticky možné, prakticky ošidné. Banka splátku takové půjčky uvidí, započítá ji do vašich výdajů, a tím vám sníží hypotéku. Některé banky navíc dofinancování z úvěru neakceptují.
Jak se připravit krok za krokem
Zjistěte si reálné ceny nemovitostí, které vás zajímají.
Spočítejte si 20 % z ceny. Pokud je vám do 36 let, počítejte s 10 %, u investiční nemovitosti s 30 %.
Přidejte rezervu na poplatky, pojištění a vybavení.
Převeďte úspory na jeden účet, ať jsou doložitelné.
Nechte si spočítat, kolik přesně potřebujete a která banka vám půjčí nejvíc.
Shrnutí
Vlastní zdroje k hypotéce jsou obvykle 20 % z hodnoty nemovitosti, u žadatelů do 36 let 10 % a u investičních nemovitostí 30 %. Počítá se přitom odhadní cena, ne ta kupní, takže je dobré mít rezervu.
K vlastním zdrojům připočtěte poplatky za katastr, odhad, úschovu, pojištění a peníze na vybavení. A hlavně: úspory musí být doložitelné, takže si je připravte na účtu s předstihem.
