Čerpání hypotéky: co se děje po schválení

Přišel e-mail z banky: hypotéka schválena. Většina lidí si v tu chvíli oddechne a začne plánovat stěhování. Jenže schválení není konec, je to začátek poslední fáze.

Mezi větou „schvalujeme“ a okamžikem, kdy peníze dorazí prodávajícímu, je ještě několik kroků. Musíte podepsat smlouvy, nechat zapsat zástavní právo do katastru, sjednat pojištění a splnit podmínky čerpání.

V předchozích dílech jsme si prošli, kolik si můžete půjčit, kolik vlastních zdrojů potřebujete, co o vás banka ví z registrů, jak vybrat nemovitost, jaké dokumenty nachystat a jak srovnat nabídky. Sedmý krok je cílová rovinka.

V článku se dozvíte, co podepisujete, jak probíhá vklad do katastru, jak funguje čerpání hypotéky u koupě i u stavby a kdy vám přijde první splátka.

Schválení hypotéky ještě neznamená peníze

Tohle bývá největší překvapení. Banka vám úvěr schválí, ale peníze odešle až ve chvíli, kdy splníte takzvané podmínky čerpání. Ty má každá banka vypsané v úvěrové smlouvě.

Dokud je nesplníte, nepřijde ani koruna. A protože část podmínek závisí na katastru nemovitostí, nejde to uspěchat.

Počítejte proto s tím, že od schválení k penězům uplynou spíš týdny než dny. Při domlouvání termínů s prodávajícím je dobré mít rezervu.

Co vlastně podepisujete

Po schválení vás čeká podpis balíčku dokumentů. Obvykle jde o tyto:

• Úvěrová smlouva. Určuje výši úvěru, sazbu, délku fixace, splatnost, podmínky čerpání a to, co se stane, když je nesplníte.

• Zástavní smlouva. Dává bance právo na nemovitost pro případ, že byste přestali splácet.

• Návrh na vklad zástavního práva. Dokument pro katastr, který obvykle připraví banka.

• Pojistná smlouva. Pojištění nemovitosti, případně životní pojištění, pokud je podmínkou sazby.

Podpisy bývají ověřené, protože bez toho je katastr nepřijme. Řada bank dnes umožňuje podepsat část dokumentů elektronicky, u zástavní smlouvy ale často stále platí papír a ověřený podpis.

Smlouvy si přečtěte dřív, než se sejdete k podpisu. Banka vám je obvykle pošle předem a je to poslední chvíle, kdy se dá něco upravit nebo doptat.

Vklad do katastru krok za krokem

Zástavní právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí, ne podpisem smlouvy. Proto je vklad klíčová část celého procesu.

Jak to probíhá:

1. Podání návrhu. Návrh na vklad se podá na katastrální úřad, obvykle společně s vkladem vlastnického práva. Správní poplatek je 2 000 Kč za každý návrh, při podání přes online aplikaci s Identitou občana 1 600 Kč.

2. Plomba. Nejpozději následující pracovní den katastr u nemovitosti vyznačí plombu. Je to informace, že probíhá řízení, které se práv k nemovitosti dotýká.

3. Informace vlastníkovi. Katastr pošle dotčeným osobám zprávu o tom, že řízení běží. Jde o ochranu před podvodnými převody.

4. Dvacet dní. O vkladu může katastr rozhodnout nejdříve dvacet dní po odeslání této informace.

5. Zápis. Po provedení vkladu je zástavní právo zapsané a banka má své zajištění.

Zákon nestanoví pevnou lhůtu, do kdy musí být vklad proveden. Podle statistik Českého úřadu zeměměřického a katastrálního se průměrná doba provedení vkladu pohybuje kolem tří týdnů. Pokud katastr vyzve k doplnění podkladů, řízení se protáhne.

Čerpání hypotéky: jednorázové a postupné

Čerpání znamená, že banka pošle peníze. Nikdy ne v hotovosti, vždy převodem.

U koupě nemovitosti se obvykle čerpá jednorázově. Peníze jdou najednou na účet prodávajícího, nebo do advokátní či notářské úschovy, podle toho, jak je nastavená kupní smlouva.

U výstavby a rekonstrukce se čerpá postupně, po částech podle toho, jak práce pokračují. Banka kontroluje stav stavby, takže při každé další části obvykle přijde odhadce, sepíše protokol o prostavěnosti a teprve pak banka uvolní další peníze.

Co banka chce před prvním čerpáním

Podmínky se liší, ale typicky jde o tohle:

• podepsanou kupní smlouvu, u stavby projekt, rozpočet a povolení stavby,

• podaný návrh na vklad zástavního práva, případně už provedený vklad,

• pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky, tedy s dohodou, že případné pojistné plnění půjde bance,

• doklad o tom, že jste už uhradili své vlastní zdroje,

• u některých bank založený běžný účet.

A jedna praktická věc, na kterou se zapomíná: o čerpání se většinou musí požádat. Samo se nespustí, i když máte všechno splněné.

Kdy začnete splácet

Tady je rozdíl mezi jednorázovým a postupným čerpáním.

Pokud čerpáte najednou, začnete splácet běžnou splátkou obvykle hned v dalším měsíci. Splátka zahrnuje úrok i jistinu, tedy samotný dluh.

Pokud čerpáte postupně, platíte do dočerpání jen úroky z té části, kterou jste už vyčerpali. Ne z celé schválené částky. Běžná splátka začíná až po dočerpání, kdy banka stanoví konečnou výši.

Modelový příklad: máte schváleno 3 000 000 Kč na stavbu a zatím jste vyčerpali 1 000 000 Kč. Úroky platíte jen z tohoto milionu. Jakmile dočerpáte celou částku, přejdete na běžnou splátku ze tří milionů.

Je to logické, ale v rozpočtu se na to zapomíná. U stavby tak nějakou dobu platíte nájem, úroky z čerpané části a k tomu náklady na stavbu.

Stejně tak se zapomíná na to, že výsledná splátka se může lišit od té z kalkulačky. Pokud nedočerpáte celou částku, bude nižší. Konečnou výši vám banka sdělí po ukončení čerpání.

Lhůty, které si pohlídat

Čerpání není bez konce. Banka vám dá lhůtu, do kdy musíte úvěr vyčerpat.

U koupě bývá tato lhůta zhruba dvanáct měsíců od podpisu úvěrové smlouvy, u výstavby a rekonstrukce zpravidla dvacet čtyři měsíců. Pokud to nestíháte, dá se o prodloužení požádat, obvykle za poplatek.

Pozor i na opačný případ. Když úvěr nevyčerpáte vůbec, nebo vyčerpáte výrazně méně, než bylo schváleno, může si banka naúčtovat poplatek. Menší nedočerpání banky zpravidla tolerují.

U výstavby navíc banky hlídají, že stavbu v dohodnuté době zkolaudujete a doložíte to. Obvyklá lhůta bývá několik měsíců od dočerpání, přesná podoba je ale vždy v úvěrové smlouvě.

Na co nezapomenout

1. Sjednejte pojištění nemovitosti včas, bez něj banka nečerpá.

2. Ověřte si, že je pojištění vinkulované ve prospěch banky.

3. Podejte návrh na vklad a schovejte si potvrzení o podání.

4. Doložte bance, že jste uhradili vlastní zdroje.

5. Požádejte o čerpání, případně si pohlídejte termín, který jste si s bankou domluvili.

A ještě jedna věc na konec. Až hypotéku jednou doplatíte, zástavní právo z katastru automaticky nezmizí. Banka vám vystaví potvrzení o splacení a výmaz je potřeba podat. Tohle se ale řeší až za mnoho let.

Shrnutí

Schválení hypotéky je předposlední krok. Pak přijde podpis úvěrové a zástavní smlouvy, vklad zástavního práva do katastru a teprve potom čerpání. Celé to trvá týdny, protože katastr má vlastní lhůty, které nikdo neuspěchá.

Čerpání hypotéky probíhá u koupě jednorázově a u stavby postupně. Do dočerpání platíte jen úroky z vyčerpané části a běžná splátka začne až potom. Pohlídejte si pojištění s vinkulací, doložení vlastních zdrojů a lhůtu, do kdy musíte úvěr vyčerpat.