Máte spočítanou bonitu, našetřené vlastní zdroje a čisté registry. Teď přichází část, na kterou se všichni těší: hledání bydlení. A taky část, kde se nejčastěji zadrhne už rozjetá hypotéka.
Důvod je jednoduchý. Banka nefinancuje jen vás, ale i konkrétní nemovitost. Ta je totiž jejím zajištěním, takže ji prověřuje skoro stejně pečlivě jako vaše příjmy. A její hodnotu neurčuje inzerát, ale odhad nemovitosti pro hypotéku.
V předchozích dílech jsme si ukázali, kolik si můžete půjčit, kolik vlastních zdrojů budete potřebovat a co o vás banka ví z registrů. Čtvrtým krokem je vybrat nemovitost, kterou banka opravdu vezme.
V článku se dozvíte, jaké nemovitosti banky financují, jak probíhá odhad, co jeho výsledek ovlivní a na co si dát pozor u bytu i u rodinného domu.
Jakou nemovitost banka vezme do zástavy
Hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí. Banka proto potřebuje něco, na co lze zapsat zástavní právo, tedy poznámku v katastru nemovitostí o tom, že je nemovitost ručením za úvěr.
Bez problémů to bývá u bytu v osobním vlastnictví, rodinného domu i pozemku. U domu banka zastavuje dům i s pozemkem, na kterém stojí, takže pokud je pozemek cizí, je potřeba to řešit předem.
Zastavit jde i rozestavěná stavba, musí ale být zapsaná v katastru. K zápisu je obvykle potřeba stavební povolení nebo ohlášení, geometrický plán a doložení toho, jak daleko stavba pokročila. Peníze pak banka neposílá najednou, ale postupně podle rozestavěnosti.
Družstevní byt je výjimka
U družstevního bytu nekupujete nemovitost, ale podíl v bytovém družstvu. Ten zastavit nejde, takže na něj klasickou hypotéku nedostanete.
Řešení ale existují. Banky nabízejí hypotéku zajištěnou jinou nemovitostí (třeba domem rodičů), předhypoteční úvěr, pokud má byt v dohledné době přejít do osobního vlastnictví, nebo úvěr na bydlení bez zajištění nemovitostí, který má ovšem nižší limit.
Začněte u listu vlastnictví
Než se do nemovitosti zamilujete, podívejte se na její list vlastnictví. Základní nahlížení do katastru nemovitostí je online a zdarma, stačí znát adresu nebo číslo parcely.
Zajímat vás má hlavně tohle:
Kdo je skutečný vlastník. Musí sedět s tím, kdo nemovitost prodává.
Zástavní práva. Starou hypotéku prodávajícího lze vyplatit, musí se to ale pohlídat ve smlouvě.
Věcná břemena. Například právo dožití, právo chůze a jízdy nebo služebnost inženýrské sítě.
Exekuce a omezení vlastnického práva. Tady se obchod často zastaví úplně.
Plomba (písmeno P u zápisu). Znamená, že probíhá nějaké řízení, které ještě není dokončené.
Nic z toho nemusí být automaticky překážka. Platí ale, že co najdete dřív, to se dá vyřešit v klidu a bez tlaku termínů.
Pokud si nejste jistí, co na listu vlastnictví vidíte, pošlete ho poradci nebo právníkovi. Je to otázka pár minut a ušetří to spoustu nepříjemných překvapení.
Odhad nemovitosti pro hypotéku: jak to funguje
Odhad si nezadáváte sami. Dělá ho odhadce schválený konkrétní bankou, případně interní oceňovací model banky.
Nejčastěji se používá porovnávací metoda. Odhadce se podívá, za kolik se v okolí prodaly srovnatelné nemovitosti, a podle toho stanoví obvyklou cenu. U bytů v panelových domech zvládne řada bank ocenění takzvaně online, tedy bez prohlídky, protože srovnatelných prodejů je dost. U rodinných domů se odhadce obvykle přijede podívat.
Odhadní cena přitom nemusí odpovídat ceně, za kterou se nemovitost prodává. Odhadce hledá takzvanou obvyklou cenu, tedy částku, za kterou by se dala nemovitost v daném místě a čase reálně prodat.
Cena odhadu se liší podle banky a typu nemovitosti, obvykle jde o nižší tisíce korun. Některé banky ho proplácejí nebo ho v rámci akce odpustí, u online ocenění bytu bývá zdarma. Platnost odhadu je omezená, takže při delším hledání může být potřeba ho aktualizovat.
Když odhad nesedí s kupní cenou
Tohle je nejčastější komplikace a navazuje na druhý krok naší série. Procenta, která vám banka půjčí, se počítají z odhadní ceny, ne z té kupní.
Modelový příklad: byt kupujete za 3 500 000 Kč, odhad vyjde na 3 300 000 Kč. Při hranici 80 % vám banka půjčí 2 640 000 Kč místo 2 800 000 Kč. Ze svého tak potřebujete 860 000 Kč místo 700 000 Kč, tedy o 160 000 Kč víc.
Co ovlivní odhadní cenu
Odhadce nepracuje s cenou z inzerátu. Nabídková cena je přání prodávajícího, odhad vychází z toho, za kolik se reálně prodává.
Výsledek nejvíc ovlivní:
Lokalita. Stejný byt má v různých částech Ostravy výrazně jinou cenu.
Stav a stáří. Rekonstrukce, stav rozvodů, oken, u domu střechy a zateplení.
Dispozice a vybavení. U bytu patro, výtah, balkon, sklep, u domu velikost pozemku a garáž.
Srovnatelné prodeje v okolí. Čím víc podobných obchodů, tím přesnější odhad.
Prodávající má navíc povinnost zajistit a předat vám průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), s několika zákonnými výjimkami. Vedle energetiky vám napoví i o budoucích nákladech na provoz.
Rezervační smlouva: na co si dát pozor
Rezervační smlouvu a poplatek po vás realitní kancelář bude chtít dřív, než budete mít hypotéku schválenou. To je běžná praxe, pozor ale na to, co podepisujete.
Klíčové je, aby smlouva počítala s tím, že vám banka hypotéku dát nemusí. Bez takové podmínky riskujete, že při zamítnutí o rezervační poplatek přijdete.
Hlídejte si proto:
Podmínku financování, tedy co se stane, když úvěr neschválí.
Termíny. Lhůty musí být reálné, vyřízení hypotéky zabere týdny, ne dny.
Výši poplatku a to, kdo ho drží a jak se započítá do kupní ceny.
Smluvní pokuty, aby nebyly jednostranné.
Rodinný dům: na co navíc
U domů banky řeší několik věcí, které u bytu nehrozí.
Přístup k nemovitosti. Pokud k domu vede cesta přes cizí pozemek a není právně zajištěná, může to srazit odhadní cenu nebo financování zkomplikovat.
Soulad stavby s katastrem. Přístavba nebo garáž, které nikdy nikdo nezapsal ani nezkolaudoval, jsou problém. Banka financuje to, co je zapsané a legální.
Technický stav a sítě. U starších domů je dobré vědět, jestli má dům přípojky, nebo řeší vodu studnou a odpady žumpou či čistírnou. Ovlivní to náklady i odhad.
Pozemek. Zastavuje se spolu s domem, takže si ověřte, že patří prodávajícímu a nemá na sobě omezení.
U rozestavěných domů navíc počítejte s tím, že banka posílá peníze postupně podle toho, jak stavba pokračuje, a bude chtít nemovitost pojistit ve svůj prospěch.
Co si ověřit, než podepíšete
Podívejte se na list vlastnictví v katastru nemovitostí.
U bytu zjistěte, jestli je v osobním vlastnictví, nebo družstevní.
U domu ověřte pozemek, přístupovou cestu a soulad stavby s katastrem.
Zkontrolujte zástavy, věcná břemena, exekuce a plomby.
Do rezervační smlouvy prosaďte podmínku financování a reálné termíny.
Ideální je mít v tu chvíli už orientačně schválenou hypotéku. Pak hledáte bydlení s jistotou a nemusíte spěchat.
Shrnutí
Banka financuje konkrétní nemovitost, takže ji prověřuje stejně jako vás. Musí jít zastavit, mít čistý list vlastnictví a u domu i vyřešený pozemek a přístup. Družstevní byt klasickou hypotékou nekoupíte, existují ale náhradní cesty.
Odhad nemovitosti pro hypotéku vychází z reálných prodejů v okolí, ne z inzerátu. Když vyjde níž než kupní cena, rozdíl doplácíte ze svého. A než podepíšete rezervační smlouvu, ujistěte se, že počítá i s variantou, že banka řekne ne.
