Máte na stole nabídky z několika bank a v nich jedno číslo, které všichni sledují: úrokovou sazbu. Jenže nejnižší úrok nemusí znamenat nejlevnější hypotéku.

Rozdíl bývá schovaný v podmínkách. V tom, co si k úvěru musíte vzít, abyste na slíbenou sazbu dosáhli, a v tom, co se stane za pár let, až vám skončí fixace hypotéky.

V předchozích dílech jsme si ukázali, kolik si můžete půjčit, kolik vlastních zdrojů potřebujete, co o vás banka ví z registrů, jak vybrat nemovitost a jaké dokumenty nachystat. Šestým krokem je porovnat nabídky a nastavit si hypotéku tak, aby dávala smysl i za deset let.

V článku se dozvíte, co kromě úroku srovnávat, jak si vybrat délku fixace, co se děje na jejím konci a jaká pravidla platí pro mimořádné splátky.

Co je fixace hypotéky a proč na ní záleží

Fixace je doba, po kterou se vám nemění úroková sazba. Sjednáte si ji na začátku a po celou tu dobu máte jistou splátku, ať se na trhu děje cokoli.

Když fixace skončí, banka vám oznámí novou sazbu podle aktuálních podmínek. A protože hypotéku splácíte klidně třicet let, projdete si tímhle kolečkem několikrát.

Právě proto není fixace jen technický detail ve smlouvě. Rozhoduje o tom, kdy a za jakých podmínek se vám splátka může změnit.

Kratší, nebo delší fixace

Jednoznačná odpověď neexistuje, protože záleží na vaší situaci a na tom, co čekáte od sazeb.

Kratší fixace (například tři roky) vás dřív pustí k novým sazbám. Pokud sazby klesnou, získáte levnější hypotéku dřív. Pokud vzrostou, pocítíte to ale také dřív.

Delší fixace (například pět let a víc) znamená delší klid a jistou splátku. Banky si ale tuhle jistotu obvykle nechají zaplatit o něco vyšší sazbou.

Kromě toho se vyplatí myslet na vlastní plány. Pokud víte, že budete nemovitost za pár let prodávat nebo čekáte větší jednorázový příjem, dlouhá fixace vás může omezit.

V praxi se dnes nejčastěji sjednává fixace na tři nebo pět let. Nikdo ale nedokáže spolehlivě předpovědět, kde budou sazby za tři roky, takže nejde o sázku na vývoj trhu, nýbrž o to, jakou míru jistoty potřebujete vy.

Úrok není všechno: co ještě srovnávat

Nabídky bank se liší víc, než se na první pohled zdá. Při porovnávání se dívejte aspoň na tohle.

  • RPSN. Roční procentní sazba nákladů ukazuje celkové náklady úvěru včetně poplatků, ne jen samotný úrok. Právě ona vám řekne, která nabídka je reálně levnější.

  • Podmínky pro zvýhodněnou sazbu. Nejnižší sazba často platí jen tehdy, pokud si u banky vedete účet, posíláte si tam výplatu nebo si sjednáte pojištění.

  • Poplatky. Za odhad nemovitosti, za čerpání úvěru, za vedení úvěrového účtu nebo za změny ve smlouvě.

  • Pojištění. Zda je povinné, co přesně kryje a kolik stojí měsíčně.

  • Podmínky mimořádných splátek. Kolik a kdy můžete splatit bez poplatku.

  • Způsob čerpání. Důležité hlavně u výstavby a rekonstrukce, kde se čerpá postupně.

  • Rychlost vyřízení. Když vás tlačí termín z rezervační smlouvy, hraje roli i to, jak rychle banka schvaluje.

Modelový příklad

Pro představu: u hypotéky 3 000 000 Kč se splatností 30 let znamená rozdíl 0,3 procentního bodu v sazbě zhruba 550 Kč měsíčně. Za celou dobu splácení jde o víc než 190 000 Kč.

Když ale levnější sazba podmiňuje pojištění za 600 Kč měsíčně, které byste jinak neuzavřeli, výhoda se smrskne. Proto se vyplatí počítat celkové náklady, ne jen sazbu.

Co se děje na konci fixace

Konec fixace

Pár měsíců před koncem fixace vám banka pošle návrh nové sazby. A tady dělá spousta lidí chybu: nabídku automaticky podepíší, protože jim přijde, že nemají na výběr.

Přitom máte hned tři možnosti:

  1. Přijmout nabídku banky. Nejjednodušší a nejrychlejší cesta.

  2. Vyjednávat. Pokud máte konkurenční nabídky, banka často zlepší podmínky, aby si vás udržela.

  3. Refinancovat jinam. Tedy převést hypotéku do jiné banky za lepších podmínek.

Konec fixace je totiž období, kdy můžete hypotéku splatit nebo převést bez poplatku za předčasné splacení. Je to jediná chvíle, kdy máte jako klient skutečně volnou ruku.

Zároveň je to příležitost upravit i jiné parametry než sazbu. Na konci fixace jde obvykle změnit délku splácení, snížit dluh mimořádnou splátkou nebo požádat o jiné nastavení pojištění.

Mimořádné splátky a předčasné splacení

Od 1. září 2024 platí jasná pravidla, kolik vás může stát splacení hypotéky dřív, než je dohodnuto.

Bez poplatku můžete splatit zejména v těchto případech:

  • jednou ročně až čtvrtinu úvěru, a to v období jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy,

  • na konci fixace, tedy při refixaci nebo refinancování,

  • při prodeji financované nemovitosti, pokud od uzavření smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců,

  • při vypořádání společného jmění manželů po rozvodu, opět po uplynutí 24 měsíců,

  • v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka, jeho manžela nebo partnera, pokud to výrazně snižuje schopnost splácet,

  • z plnění pojištění sjednaného k zajištění úvěru.

Mimo tyto situace si banka může naúčtovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ta činí nejvýše 0,25 % předčasně splacené části za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem však maximálně 1 %.

Modelový příklad: splácíte předčasně 500 000 Kč a do konce fixace zbývají dva roky. Náhrada může být nanejvýš 2 500 Kč, tedy 0,25 % za každý započatý rok. Pokud splatíte víc než čtvrtinu, náhradu si banka může účtovat jen z té části, která limit přesáhne.

U smluv uzavřených dřív platí do konce probíhající fixace podmínky původní. Nová pravidla se uplatní po refixaci.

Konkrétní postup si vždy ověřte ve své smlouvě. Banky se liší v tom, jak a kdy mimořádnou splátku oznámit, a zmeškaný termín znamená čekání další rok.

Na co se ptát, než podepíšete

  1. Jaká je sazba a jaká je RPSN?

  2. Co přesně musím splnit, abych na tuhle sazbu dosáhl?

  3. Jaké poplatky se k úvěru vážou a které z nich banka odpouští?

  4. Je pojištění povinné, a pokud ano, co kryje?

  5. Kolik a kdy mohu splatit mimořádně bez poplatku?

  6. Jak probíhá čerpání a do kdy musím úvěr vyčerpat?

Odpovědi si nechte dát písemně. Hypotéka je na desítky let a ústní přísliby se po letech dohledávají těžko.

Před podpisem vám navíc banka musí předat předsmluvní informace ve standardizovaném formuláři. Právě v nich najdete RPSN, celkovou částku k zaplacení i podmínky předčasného splacení černé na bílém.

Chcete vědět, která nabídka je pro vás opravdu nejlevnější?

Porovnáme banky za vás a vyjednáme podmínky. Zdarma a nezávazně.

Konzultace zdarma

Shrnutí

Fixace hypotéky je období, po které se vám nemění sazba. Kratší fixace vás dřív pustí k novým sazbám, delší přináší klid, obvykle za vyšší sazbu. Vybírejte podle svých plánů, ne podle odhadů, kam se sazby pohnou.

Při porovnávání nabídek nesledujte jen úrok, ale i RPSN, poplatky, pojištění a podmínky pro zvýhodněnou sazbu. A hlavně si pohlídejte konec fixace. Je to jediná chvíle, kdy můžete hypotéku bez poplatku převést jinam, takže právě tehdy máte nejsilnější vyjednávací pozici.

Nejčastější otázky (FAQ)

Co je fixace hypotéky?
Období, po které se vám nemění úroková sazba, typicky tři nebo pět let. Po jeho skončení vám banka nabídne novou sazbu podle aktuálních podmínek. Fixace není totéž co doba splatnosti, tedy celková délka splácení.
Je lepší kratší, nebo delší fixace?
Záleží na vaší situaci. Kratší fixace vás dřív pustí k novým sazbám, což je výhoda při poklesu a nevýhoda při růstu. Delší fixace přináší jistou splátku, obvykle za o něco vyšší sazbu.
Proč nestačí porovnávat jen úrokovou sazbu?
Protože nejnižší sazba bývá podmíněná dalšími produkty, například účtem nebo pojištěním. Porovnávejte RPSN, která zahrnuje i poplatky, a spočítejte si, kolik vás podmínky pro slevu stojí měsíčně.
Musím na konci fixace přijmout nabídku své banky?
Ne. Můžete vyjednávat nebo hypotéku převést do jiné banky. V období konce fixace je předčasné splacení bez poplatku, takže máte nejsilnější vyjednávací pozici.
Kolik stojí předčasné splacení hypotéky?
Mimo zákonem vymezené situace si banka může účtovat nejvýše 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem maximálně 1 %. Pravidla platí od 1. září 2024.
Kdy můžu splatit část hypotéky zdarma?
Jednou ročně až čtvrtinu úvěru v období jednoho měsíce před výročím smlouvy, dále na konci fixace, při prodeji nemovitosti nebo vypořádání po rozvodu po 24 měsících od sjednání a v těžkých životních situacích.