Zdědili jste byt nebo podíl na domě po prarodičích a teď řešíte vlastní hypotéku? Možná vás čeká nepříjemné překvapení. Od dubna 2026 totiž platí přísnější pravidla, kvůli kterým vás banka může zařadit mezi majitele více nemovitostí, i když jste o žádnou investici nestáli.
Zní to možná absurdně. Jak může zděděný podíl, který jste si nevybrali, ovlivnit hypotéku na vaše vlastní bydlení? Souvislost ale existuje a kvůli novým doporučením České národní banky se týká víc lidí, než byste čekali. A je dobré o ní vědět dřív, než přijdete žádat.
V tomto článku si srozumitelně vysvětlíme, jak nová pravidla fungují, koho se zděděná nemovitost může dotknout a jak se na to připravit. Ať vás banka nezaskočí a víte předem, do čeho jdete.
Co se od dubna 2026 změnilo
Začněme tím hlavním. Česká národní banka od 1. dubna 2026 doporučila bankám přísnější pravidla pro takzvané investiční hypotéky. Cílem bylo přibrzdit nakupování bytů na investici a pronájem, ne komplikovat běžné lidi.
Konkrétně jde o dvě situace. První je pořízení nemovitosti určené k pronájmu. Druhá je pořízení třetí a každé další obytné nemovitosti, kterou už vlastníte. Pro tyhle případy platí přísnější limity, hlavně nižší LTV (banka půjčí maximálně kolem 70 procent hodnoty) a hlídání celkového zadlužení vůči příjmu.
Pro běžné hypotéky na vlastní bydlení se nic nemění, limity zůstávají mírnější. Háček je ale v tom, jak banka počítá, kolik nemovitostí už máte. A přesně tady vstupuje do hry dědictví.
Proč je zděděná nemovitost problém
A teď ten zádrhel, který spoustu lidí překvapí. Při počítání, kolik nemovitostí vlastníte, banku nezajímá, jak jste je získali. Koupě, dar i dědictví, všechno se počítá stejně.
To znamená, že i nemovitost, kterou jste zdědili a vůbec jste o ni nežádali, se vám započítá do celkového počtu. Pokud díky ní pořizujete v pořadí třetí nemovitost, banka může na vaši novou hypotéku uplatnit přísnější investiční režim, i když v té nové chcete sami bydlet.
Ještě jeden detail je důležitý. Za vlastnictví se nově obvykle považuje i podíl na nemovitosti od 50 procent výše. Takže když jste zdědili třeba polovinu domu po prarodičích společně se sourozencem, banka vás může vnímat jako majitele další nemovitosti. A to vás může posunout do přísnější kategorie.
Modelový příklad: jak se to projeví
Pojďme si to ukázat na konkrétní situaci, ať je jasné, o co jde. Jde o zjednodušený modelový příklad pro představu.
Řekněme, že vlastníte byt, ve kterém bydlíte, a k tomu jste zdědili polovinu domu po babičce. To jsou z pohledu banky dvě nemovitosti. Když si teď chcete pořídit větší byt pro rodinu, je to v pořadí už třetí obytná nemovitost.
A právě tady může banka uplatnit přísnější pravidla. Místo obvyklých zhruba 80 až 90 procent hodnoty vám půjčí třeba jen kolem 70 procent, takže budete potřebovat výrazně víc vlastních peněz. U nemovitosti za několik milionů to znamená stovky tisíc korun navíc, se kterými jste možná nepočítali.
Co s tím můžete dělat
Dobrá zpráva je, že situace nemusí být bezvýchodná. Existuje několik cest, jak se s ní vypořádat, a hodně záleží na konkrétní bance a jejím výkladu.
První možnost je doložit prodej. Pokud plánujete jednu ze stávajících nemovitostí prodat a doložíte to bance, třeba rezervační smlouvou, banka ji nemusí do počtu započítat. Tím se můžete vrátit do mírnějšího režimu.
Druhá věc je výklad konkrétní banky. Pravidla jsou doporučení a jednotlivé banky k nim přistupují s drobnými rozdíly. Co u jedné banky znamená přísnější režim, u druhé může vyjít jinak. Proto se u podobných situací ještě víc vyplatí porovnat víc bank a nechat si poradit.
Na co si dát pozor navíc
S novými pravidly souvisí ještě pár věcí, které je dobré znát. Banky nově pečlivěji prověřují i to, odkud máte peníze na vlastní podíl k hypotéce.
Konkrétně si víc hlídají, jestli si neberete další úvěr jen na to, abyste pokryli vlastní zdroje k hypotéce. Vzít si spotřebitelský úvěr na to, co máte složit ze svého, je dnes těžší. Banka chce vidět, že vlastní peníze jsou opravdu vaše.
Banky se také mohou ptát na věci, které samy nedohledají, třeba na nemovitosti v zahraničí nebo na družstevní byty. Buďte proto připravení odpovídat o celém svém majetku, ne jen o tom, co je vidět v českém katastru. Otevřenost se tu vyplatí.
Shrnutí
Od dubna 2026 platí přísnější pravidla pro investiční hypotéky, tedy pro pořízení nemovitosti k pronájmu nebo třetí a další obytné nemovitosti. A protože banku nezajímá, jak jste nemovitost získali, počítá se i zděděný byt nebo podíl od 50 procent výše.
To znamená, že i zděděná nemovitost vás může nečekaně posunout do přísnějšího režimu s nižším LTV a vyšší potřebou vlastních peněz, i když v nové nemovitosti chcete sami bydlet. U dražších nemovitostí jde o stovky tisíc korun navíc.
Řešení ale existují, hlavně doložení prodeje stávající nemovitosti nebo výběr banky s vstřícnějším výkladem. A protože jsou pravidla nová a banky je vykládají různě, vyplatí se situaci probrat s poradcem ještě před podáním žádosti, ať vás u banky nic nezaskočí.
