Plánujete koupi bydlení nebo vám končí fixace, ale říkáte si, že radši ještě počkáte, až sazby klesnou? Je to pochopitelná úvaha. Kdo by nechtěl chytit nižší úrok a ušetřit. Jenže čekat na pokles sazeb je sázka, která nemusí vyjít, a někdy vás může i prodražit.
Spousta lidí odkládá rozhodnutí s tím, že "to ještě zlevní". Problém je, že vývoj sazeb nikdo nedokáže spolehlivě předpovědět, a zatímco čekáte, platíte třeba drahý nájem nebo vám ujíždějí ceny nemovitostí. Čekání tedy zdaleka není zadarmo.
V tomto článku si srozumitelně rozebereme, jestli se vyplatí čekat na pokles sazeb, nebo jednat hned. Projdeme aktuální výhled, skryté náklady čekání i to, jak se rozhodnout podle vlastní situace. Bez křišťálové koule, ale s rozumem.
Co dnes vlastně dělají sazby
Začněme tím, jaká je situace. Po dvou letech vysokých úroků sazby hypoték postupně klesaly, ale v poslední době se ten pokles zastavil. Sazby se spíš ustálily a mírně se pohybují sem a tam jen o desetiny procenta.
A teď to důležité. Většina odborných výhledů pro nejbližší období nepočítá s žádným velkým pádem sazeb. Spíš se mluví o stagnaci nebo dokonce o mírném růstu, podle toho, jak se vyvine inflace a situace na trzích. Návrat k extrémně levným hypotékám kolem dvou procent se neočekává.
Jinými slovy, představa, že stačí pár měsíců počkat a sazby výrazně spadnou, je dnes spíš zbožné přání než reálný plán. To je dobré vědět, než postavíte své rozhodnutí na čekání.
Proč je čekání na "ideální okamžik" past
Tady je jádro problému. Lidé čekají na okamžik, kdy budou sazby nejníž, ale ten okamžik poznáte vždy až zpětně. Dopředu nevíte, jestli sazby ještě klesnou, nebo už začnou stoupat.
Vzpomeňte si na ty, kdo loni čekali na druhou polovinu roku s tím, že to zlevní. Místo toho se pokles zastavil a oni si nakonec vzali hypotéku za podobných nebo horších podmínek, jen o pár měsíců později. Čekání jim nic nepřineslo, naopak.
Stejné je to s cenami nemovitostí. I kdyby náhodou sazby klesly, ceny bytů a domů mezitím často rostou. Co ušetříte na úroku, můžete snadno přeplatit na vyšší kupní ceně. Tahle ideální kombinace nízkých sazeb a nízkých cen přichází jen výjimečně.
Kolik vás čekání reálně stojí
Čekání totiž není neutrální, něco vás stojí už teď. A na tyhle náklady se snadno zapomíná, protože nejsou tak vidět jako úrok.
Pokud bydlíte v nájmu a čekáte na koupi, platíte každý měsíc nájemné, ze kterého nic není vaše. Modelový příklad pro představu. Když platíte nájem 16 000 korun měsíčně a čekáte rok, je to 192 000 korun, které jste poslali pronajímateli, místo abyste je dávali do vlastního.
K tomu se přidává možný růst cen nemovitostí. Když byt, který chcete, mezitím zdraží, potřebujete vyšší hypotéku i víc vlastních peněz. Čekání na hypotetický pokles sazeb se vám tak může pěkně prodražit, i kdyby ten pokles nakonec přišel.
Kdy má smysl s rozhodnutím počkat
Aby to bylo férové, čekání není vždy špatné. V některých situacích dává smysl s hypotékou opravdu počkat, jen z jiných důvodů než kvůli sázce na sazby.
Počkat se vyplatí, pokud zatím nemáte dost vlastních zdrojů. Když si potřebujete našetřit na nižší LTV, pár měsíců spoření vám může přinést lepší podmínky i nižší riziko zamítnutí. Tady čekání skutečně pracuje pro vás.
Stejně tak dává smysl počkat, když máte uklidit ve financích, doplatit jiné úvěry nebo počkat na stabilnější příjem, třeba po návratu z rodičovské. Tohle jsou důvody, které vaši pozici reálně zlepší. Čekat kvůli nim je rozumné, čekat jen na sazby je hazard.
Co dělat, když vám končí fixace
Zvláštní situace je, když vám končí fixace a vy zvažujete, jestli refixovat teď, nebo počkat. Tady platí jedno: pasivní čekání je ta nejhorší volba.
Když se blíží konec fixace, banka vám pošle nabídku nové sazby. Pokud nic neuděláte, sazba se automaticky překlopí na to, co vám banka nabídne, a to bývá málokdy ta nejlepší varianta. Aktivní přístup se tu vyplatí vždy, bez ohledu na to, kam míří trh.
Místo čekání na zázrak si raději nechte porovnat nabídky, vyjednávejte nebo zvažte refinancování. I v období stagnace se dá mezi bankami najít znatelný rozdíl. Aktivitou získáte víc než pasivním čekáním na pokles, který nemusí přijít.
Jak se rozhodnout rozumně
Pojďme to celé převést do praktického rozhodování. Místo hádání, kam půjdou sazby, si položte pár konkrétních otázek.
Za prvé, utáhnu splátku za dnešních podmínek? Pokud ano a bydlení reálně potřebujete, není moc důvodů čekat na nejistý pokles. Za druhé, zlepší čekání mojí pozici? Pokud si díky němu našetříte víc nebo uklidíte ve financích, má smysl. Pokud jen sázíte na trh, nemá.
Za třetí, kolik mě čekání stojí teď? Sečtěte si nájem a možný růst cen nemovitostí a porovnejte s tím, co byste hypoteticky ušetřili na nižší sazbě. Často zjistíte, že čekání je dražší, než se zdá. Rozhodujte se podle své situace, ne podle předpovědí.
Shrnutí
Čekat na pokles sazeb hypoték zní lákavě, ale je to sázka na nejistou budoucnost. Aktuální výhledy navíc s žádným velkým poklesem zatím nepočítají, spíš se mluví o stagnaci nebo mírném růstu. Ideální okamžik s nejnižšími sazbami poznáte vždy až zpětně.
Čekání navíc není zadarmo. Platíte mezitím nájem a riskujete růst cen nemovitostí, takže co ušetříte na úroku, můžete přeplatit jinde. Smysl má jen takové čekání, které reálně zlepší vaši pozici, třeba víc úspor nebo lepší bonita.
Místo hádání, kam půjdou sazby, se rozhodujte podle toho, co bezpečně utáhnete dnes a jestli bydlení opravdu potřebujete. A protože je situace složitá a mění se, vyplatí se probrat ji s poradcem, který trh sleduje a pomůže vám rozhodnout se s chladnou hlavou.
