Nové pravidlo bank: dobrý příjem už na hypotéku nestačí

Vyděláváte slušně, máte stálou práci a říkáte si, že hypotéka bude formalita? Tak to vás možná čeká překvapení. V dnešní době dobrý příjem sám o sobě na schválení hypotéky nestačí. Banka se totiž dívá na mnohem víc věcí než jen na to, kolik vám přijde na účet.

Spousta lidí to nečeká. Přijdou do banky s pěknou výplatou, ale narazí na limity zadlužení, vlastní interní pravidla banky nebo nějaký starý záznam, o kterém ani nevěděli. Výsledkem je zamítnutí, které je zaskočí, přestože vydělávají nadprůměrně.

V tomto článku si srozumitelně vysvětlíme, proč dnes dobrý příjem na hypotéku nestačí a co všechno banka kromě výplaty hlídá. Projdeme ukazatele DSTI a DTI, hranici LTV, registry i interní pravidla bank. Ať víte, na co se připravit, než přijdete žádat.

Proč příjem sám o sobě nestačí

Začněme tím hlavním. Banka nepůjčuje podle toho, kolik vyděláte, ale podle toho, kolik z vaší výplaty reálně zbyde na splátku a jak velký dluh vůči svému příjmu uneseteš. To jsou dvě různé věci.

Můžete mít vysoký příjem, ale když z něj velká část odchází na jiné splátky, leasingy nebo kreditky, na hypotéku už toho moc nezbude. Banku zajímá ten zbytek, ne hrubé číslo na výplatní pásce.

A k tomu se přidávají pravidla a limity, které banka musí nebo chce dodržovat. Některá nastavuje regulátor, tedy Česká národní banka, jiná si banky stanovují samy. Pojďme si je projít.

DSTI: kolik z výplaty může jít na splátky

První důležitý ukazatel je DSTI. Zní složitě, ale je to jednoduché. DSTI říká, jak velká část vašeho čistého měsíčního příjmu jde na splátky všech úvěrů dohromady, včetně té nové hypotéky.

Většina bank si drží interní hranici zhruba kolem 40 až 45 procent. Jednoduše řečeno, na splátky všech vašich úvěrů by nemělo jít víc než zhruba 40 až 45 procent vašeho čistého příjmu. Zbytek vám musí zůstat na běžný život.

Modelový příklad pro představu. Máte čistý příjem 60 000 korun měsíčně. Pokud banka pracuje s hranicí 45 procent, na všechny splátky včetně hypotéky může jít maximálně zhruba 27 000 korun. Když už splácíte třeba auto za 4 000 korun, na hypotéku vám zbývá kolem 23 000 korun. A právě tady mnoho žadatelů s jinak slušným příjmem narazí.

DTI: jak velký dluh vůči příjmu unesete

Druhý ukazatel je DTI. Ten porovnává celkovou výši vašeho zadlužení s vaším ročním čistým příjmem. Zjednodušeně říká, kolikanásobek vaší roční výplaty si celkem půjčujete.

Pomáhá to bance odhalit situaci, kdy si někdo bere obrovský dluh vzhledem ke svému příjmu, i kdyby měsíční splátku zrovna utáhl. Příliš velký dluh vůči příjmu je totiž riziko, kdyby se vaše situace v budoucnu zhoršila.

Modelový příklad pro představu. Máte čistý roční příjem 720 000 korun. Pokud banka pracuje s hranicí kolem osminásobku, váš celkový dluh by neměl přesáhnout zhruba 5,7 milionu korun. Když už nějaký úvěr máte, o tuto částku se vaše možná hypotéka sníží. I tady tedy záleží nejen na výši příjmu, ale na celkovém obrázku vašeho zadlužení.

LTV: vlastní úspory jsou nutnost

Třetí věc, na kterou samotný příjem nestačí, jsou vlastní úspory. Ty hlídá ukazatel LTV, tedy poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti.

U hypoték na vlastní bydlení dnes obvykle platí, že banka půjčí maximálně kolem 80 procent hodnoty nemovitosti, mladší žadatelé do určitého věku mohou dosáhnout i o něco výš. Zbytek musíte mít z vlastních peněz, ať máte příjem jakkoli vysoký.

Modelový příklad pro představu. Kupujete byt za 4 miliony a banka půjčí 80 procent, tedy 3,2 milionu. Zbývajících 800 000 korun musíte složit ze svého. Sebelepší výplata vám tyhle vlastní zdroje nenahradí, banka je prostě bude chtít vidět.

Registry a úvěrová historie

I s perfektním příjmem můžete narazit na svoji minulost. Banky si totiž zjišťují, jak jste spláceli dřív, a slouží k tomu úvěrové registry.

V registrech je vidět, jestli jste někdy měli problém se splácením, opakovaně přečerpávali účet nebo máte aktivní úvěry, o kterých jste se třeba zapomněli zmínit. Negativní záznam dokáže zhoršit podmínky nebo i překazit schválení, ať vyděláváte sebevíc.

Naopak čistá historie a včasné splácení hrají ve váš prospěch. Pokud jste v minulosti měli nějaký zádrhel, je dobré o tom s poradcem mluvit otevřeně předem. Často se to dá vysvětlit nebo vyřešit, ale ne na poslední chvíli u přepážky.

Interní pravidla bank: každá hodnotí jinak

A teď možná nejdůležitější věc, kterou lidé podceňují. Kromě pravidel od regulátora má každá banka i svoje vlastní interní metodiky. A ty se banku od banky liší.

Jedna banka může být přísnější na DSTI, jiná na typ příjmu, další na druh nemovitosti. Co u jedné banky znamená jisté zamítnutí, může u druhé v pohodě projít. Není to chyba na vaší straně, je to prostě o tom, že každá banka má jiný apetit k riziku.

Proto je dnes výběr správné banky polovina úspěchu. Nemá smysl chodit naslepo do té první a po zamítnutí to vzdát. Mnohem chytřejší je nechat si poradit, která banka sedne právě vaší situaci a typu příjmu.

Jak si zvýšit šanci, i když dobře vyděláváte

Dobrá zpráva je, že většinu věcí máte alespoň zčásti ve svých rukou. Pár kroků pomáhá skoro každému, ať je příjem jakýkoli.

1. Ukliďte si ve financích. Zrušte nevyužité kreditní karty a kontokorenty a doplaťte drobné úvěry. Snížíte tím DSTI i celkové zadlužení.

2. Šetřete na vlastní zdroje. Čím víc dáte ze svého, tím nižší LTV a tím lepší pozice u banky.

3. Ověřte si registry. Můžete si sami zažádat o výpis a zjistit, jestli tam není starý zapomenutý záznam.

4. Nerozhazujte před žádostí. Pár měsíců před žádostí se vyhněte zbytečným minusům a velkým nečekaným výdajům na účtu.

5. Vyberte správnou banku. Nechte si poradit, která banka je vstřícná k vašemu typu příjmu a situaci.

Poslední bod je často klíčový. Správně zvolená banka dokáže udělat rozdíl mezi schválením a zamítnutím, i když se vaše čísla nezmění.

Shrnutí

Dobrý příjem je u hypotéky důležitý, ale dnes sám o sobě nestačí. Banka se dívá na celý obrázek, hlavně na to, kolik z příjmu reálně zbyde na splátku po odečtení dalších závazků, a jak velký dluh vůči příjmu unesete.

Klíčovou roli hrají ukazatele DSTI a DTI, výše vlastních úspor přes LTV, vaše úvěrová historie v registrech a v neposlední řadě interní pravidla konkrétní banky. Právě ta se banku od banky liší, takže co jedna zamítne, druhá může schválit.

Velkou část přitom ovlivníte sami, hlavně tím, že si uklidíte ve financích a vyberete správnou banku. A protože se pravidla i metodiky bank mění a liší, vyplatí se nehledat hypotéku naslepo, ale s někým, kdo trh zná a ví, kam vás s vaším příjmem a situací poslat.