Našli jste pěkný byt za dobrou cenu, ale v inzerátu svítí slovíčko "družstevní". A hned se vynoří otázka, na kterou hledá odpověď spousta lidí: dá se na družstevní byt vůbec vzít hypotéka? Odpověď je trochu složitější než prosté ano nebo ne.
Družstevní byty bývají často levnější než ty v osobním vlastnictví, a proto lákají hlavně mladší kupující a rodiny. Háček je v tom, že financování funguje jinak, než jste možná čekali. Klasickou hypotéku jako u běžného bytu tu totiž napřímo nedostanete.
V tomto článku si srozumitelně vysvětlíme, proč je hypotéka na družstevní byt oříšek, jaké máte reálné možnosti, jak to celé funguje a na co si dát pozor. Ať víte, do čeho jdete, ještě než podepíšete rezervaci.
Proč je družstevní byt jiný než byt v osobním vlastnictví
Klíč k pochopení celé věci je v tom, co vlastně kupujete. U bytu v osobním vlastnictví kupujete přímo nemovitost, která se zapíše do katastru nemovitostí na vaše jméno. Stáváte se jejím vlastníkem.
U družstevního bytu je to jinak. Nekupujete byt jako takový, ale podíl v bytovém družstvu a s ním spojené takzvané družstevní podíl, tedy právo v bytě bydlet. Vlastníkem domu i bytu zůstává družstvo, vy jste jeho členem s právem nájmu.
Tenhle rozdíl je zásadní právě kvůli hypotéce. A hned si vysvětlíme proč.
Proč na družstevní byt nejde klasická hypotéka
Hypotéka funguje na jednoduchém principu. Banka vám půjčí a jako jistotu (zástavu) si vezme nemovitost, kterou kupujete. Když byste přestali splácet, banka by ji v krajním případě prodala a peníze získala zpět.
A tady narážíme na problém. Družstevní byt vám nepatří, patří družstvu. Vy vlastníte jen podíl v družstvu, a ten banka nemůže běžně zastavit stejně jako nemovitost zapsanou v katastru. Bez zástavy nemovitosti není klasická hypotéka možná.
Neznamená to ale, že máte smůlu. Existuje hned několik cest, jak družstevní byt přesto financovat. Pojďme si je projít.
Možnost 1: Převod do osobního vlastnictví a klasická hypotéka
Pokud družstvo umožňuje převod bytu do osobního vlastnictví, otevírá se vám nejčistší cesta. Po převodu se totiž byt zapíše do katastru na vaše jméno a stane se z něj běžná nemovitost, kterou už banka zastavit může.
V praxi to často funguje tak, že banka schválí hypotéku s podmínkou, že byt bude v určité lhůtě převeden do osobního vlastnictví. Banka pak peníze uvolní a jakmile převod proběhne, použije byt jako standardní zástavu.
Tahle varianta je nejjistější a obvykle i nejvýhodnější, protože jde o klasickou hypotéku se vším všudy. Háček je v tom, že ne každé družstvo převod umožňuje hned nebo vůbec. Vždy je potřeba si to s družstvem předem ověřit.
Možnost 2: Zástava jiné nemovitosti
Druhá cesta vede přes jinou nemovitost. Pokud vy nebo třeba vaši rodiče vlastníte jiný byt či dům, můžete jej dát bance do zástavy místo družstevního bytu.
Banka tak má svoji jistotu (zastavenou nemovitost zapsanou v katastru) a peníze vám půjčí, i když si za ně kupujete družstevní podíl. Vy pak splácíte hypotéku jako obvykle, jen je zajištěná jinou nemovitostí.
Tahle varianta se hodí hlavně tehdy, když máte v rodině nemovitost, kterou lze zastavit. Vyžaduje ale souhlas vlastníka té nemovitosti, takže je potřeba to s ním předem otevřeně probrat.
Možnost 3: Úvěr od stavební spořitelny
Třetí možností je financování přes stavební spořitelnu. Některé spořitelny poskytují úvěry, které jdou použít i na koupi družstevního podílu, a to za specifických podmínek.
Tyto úvěry bývají někdy dostupné i bez zástavy nemovitosti, zvlášť u nižších částek, nebo s ručením jiným způsobem. Podmínky a maximální výše se ale liší a často jsou jiné než u klasické hypotéky.
Tahle cesta dává smysl zejména u levnějších družstevních bytů nebo když potřebujete doplnit jen část ceny. Vyplatí se nechat si konkrétní možnosti spočítat, protože nabídka se case od času mění.
Co si ověřit u družstva, než cokoli podepíšete
Než se do koupě družstevního bytu pustíte, je pár věcí, které byste si měli zjistit přímo u družstva. Můžou totiž zásadně ovlivnit, jestli a jak byt zafinancujete.
Jde byt převést do osobního vlastnictví? Pokud ano, máte otevřenou nejčistší cestu k běžné hypotéce.
Není na bytě anuita, tedy nesplacený úvěr družstva? Někdy je k bytu navázaný zbytek dluhu, který je potřeba doplatit, a to ovlivní celkovou cenu.
Souhlasí družstvo s převodem podílu? Některá družstva mají vlastní pravidla a souhlas s převodem členství je nutný.
Jaké jsou měsíční náklady a stav domu? Zjistěte si výši poplatků a jestli dům nečeká velká rekonstrukce.
Tyhle informace si nechte ideálně písemně. Pomůžou vám i poradci při hledání nejvhodnějšího financování.
Vyplatí se družstevní byt i přes komplikace?
I přes složitější financování může být družstevní byt dobrá volba. Často bývá levnější než srovnatelný byt v osobním vlastnictví, takže i s méně výhodným úvěrem můžete celkově ušetřit.
Záleží ale na konkrétním bytě a družstvu. Pokud jde byt v dohledné době převést do osobního vlastnictví a nemá na sobě velkou anuitu, je to často skvělá příležitost. U bytů s nejasnými pravidly nebo vysokým dluhem družstva už je potřeba větší opatrnost.
Klíčem je nepouštět se do toho naslepo. Družstevní byty se hodnotí případ od případu a co u jednoho funguje skvěle, u druhého nemusí vyjít. Proto se vyplatí mít po ruce někoho, kdo už podobné případy řešil.
Shrnutí
Hypotéka na družstevní byt napřímo nejde, protože byt vlastní družstvo a banka nemá co zastavit. To ale neznamená, že byt zafinancovat nelze, jen je potřeba zvolit jinou cestu.
V praxi máte tři hlavní možnosti: převod bytu do osobního vlastnictví a klasickou hypotéku, zástavu jiné nemovitosti, nebo úvěr od stavební spořitelny. Která z nich vám sedne, závisí na konkrétním bytě, družstvu a vaší situaci.
Než cokoli podepíšete, ověřte si u družstva možnost převodu, případnou anuitu a pravidla pro převod podílu. A protože je každý družstevní byt jiný, vyplatí se možnosti financování probrat s poradcem ještě dřív, než složíte rezervaci.
