Když začnete řešit hypotéku, narazíte hned na začátku na tři písmena: LTV. Banka se vás zeptá, kolik máte našetřeno, poradce začne počítat procenta a vy možná netušíte, proč je to najednou tak zásadní.
Přitom právě LTV často rozhoduje o tom, jakou dostanete úrokovou sazbu, kolik vlastních peněz budete potřebovat a jestli vám banka půjčí tolik, kolik chcete. Je to jeden z nejdůležitějších pojmů celé hypotéky.
V tomto článku si srozumitelně vysvětlíme, co LTV je, jak se počítá a proč na něm tolik záleží. Ukážeme si i modelové příklady s čísly a poradíme, jak si LTV vylepšit ve svůj prospěch.
Co znamená LTV jednoduše řečeno
LTV je zkratka z anglického "Loan to Value", tedy poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Říká, jakou část ceny nemovitosti vám banka půjčuje a kolik si musíte přidat ze svého.
Představte si to takhle. Kupujete byt za 4 miliony korun a banka vám na něj půjčí 3,2 milionu. Zbylých 800 tisíc dáte z vlastní kapsy. V tomto případě je vaše LTV 80 procent, protože hypotéka pokrývá 80 procent hodnoty bytu.
Čím vyšší je LTV, tím větší část ceny financuje banka a tím méně dáváte ze svého. LTV 90 procent znamená, že máte našetřeno jen 10 procent. LTV 60 procent naopak znamená, že velkou část platíte sami.
Jak se LTV počítá
Výpočet je naštěstí jednoduchý. Vydělíte výši hypotéky hodnotou nemovitosti a vynásobíte stem. Výsledek je vaše LTV v procentech.
Pro představu pár modelových příkladů:
Nemovitost za 5 milionů, hypotéka 4 miliony: LTV je 80 procent, vlastní zdroje 1 milion.
Nemovitost za 3 miliony, hypotéka 2,7 milionu: LTV je 90 procent, vlastní zdroje 300 tisíc.
Nemovitost za 6 milionů, hypotéka 3,6 milionu: LTV je 60 procent, vlastní zdroje 2,4 milionu.
Jeden důležitý detail. LTV se nepočítá z ceny, kterou jste se domluvili s prodávajícím, ale z odhadní hodnoty, kterou stanoví znalec na zakázku banky. A ta nemusí být stejná jako kupní cena.
Proč banku LTV tolik zajímá
Pro banku je LTV způsob, jak měřit riziko. Nemovitost slouží jako zástava, tedy jistota pro případ, že byste přestali splácet. Banka by ji v krajním případě prodala a z výtěžku pokryla dluh.
A teď to hlavní. Když vám půjčí jen 60 procent hodnoty, má velkou rezervu. I kdyby ceny nemovitostí klesly, banka své peníze bez problémů získá zpět prodejem. Při LTV 90 procent je rezerva malá a riziko pro banku větší.
Proto platí jednoduché pravidlo. Čím nižší LTV, tím nižší riziko pro banku a tím lepší podmínky obvykle dostanete. Nízké LTV je vaše vyjednávací karta.
Jak LTV ovlivňuje vaši úrokovou sazbu
Tady se LTV dotkne přímo vaší peněženky. Banky mívají sazby rozdělené do pásem podle LTV a rozdíl mezi nimi není zanedbatelný.
Ukažme si to na modelovém příkladu. Řekněme, že hypotéka na 80 procent má úrok o něco nižší než hypotéka na 90 procent. U úvěru ve výši 3 miliony korun na 30 let může i malý rozdíl v sazbě znamenat rozdíl několika set korun měsíčně, a za celou dobu splácení klidně desítky až stovky tisíc korun navíc.
Konkrétní sazby se neustále mění, proto je neuvádíme natvrdo. Princip ale platí stále: kdo má víc našetřeno a dosáhne na nižší LTV, většinou zaplatí na úrocích méně.
Kolik vám banka vlastně půjčí
LTV určuje i strop, kolik si vůbec můžete půjčit. Banky mají horní hranici, kterou sledují i s ohledem na doporučení České národní banky.
Zjednodušeně se dnes běžně dostanete na hypotéku zhruba do 80 až 90 procent hodnoty nemovitosti, podle vaší situace a věku. To znamená, že určitou část ceny musíte mít vždy ze svého. Hypotéka na 100 procent, tedy bez jakýchkoli úspor, dnes prakticky není dostupná.
Pozor, do potřebných vlastních zdrojů ještě nepočítáte poplatky navíc. K vlastním penězům na nemovitost je třeba přidat rezervu na daň, právní služby, odhad nebo provizi realitce. S tím je dobré počítat dopředu, ať vás to nezaskočí.
Jak si LTV snížit ve svůj prospěch
Dobrá zpráva je, že LTV nemáte dané osudem. Existuje několik způsobů, jak ho dostat níž a získat tak lepší podmínky.
Nejpřímější cesta je samozřejmě více vlastních úspor. Každá koruna navíc snižuje výši hypotéky vůči hodnotě nemovitosti, a tedy i vaše LTV. Proto se vyplatí spořit ještě před tím, než začnete nemovitost hledat.
Druhou možností je zapojit do hypotéky další nemovitost jako dodatečnou zástavu. Když dáte do zástavy třeba i byt rodičů (s jejich souhlasem), zvýší se celková hodnota zástavy a LTV klesne, aniž byste museli mít víc peněz na účtu.
A třetí cesta se týká těch, kdo už hypotéku splácejí. Postupným splácením totiž dluh klesá, zatímco hodnota nemovitosti často roste. Vaše LTV se tím samo zlepšuje, což můžete využít při refinancování za lepší sazbu.
Shrnutí
LTV je poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti a patří k nejdůležitějším číslům celé hypotéky. Rozhoduje o tom, jakou dostanete sazbu, kolik vlastních peněz budete potřebovat i kolik vám banka maximálně půjčí.
Platí jednoduché pravidlo: čím nižší LTV, tím lépe. Méně si půjčujete vůči hodnotě nemovitosti, banka má menší riziko a vy obvykle získáte výhodnější podmínky.
Velkou část toho přitom ovlivníte sami, hlavně tím, kolik máte našetřeno a jak chytře hypotéku poskládáte. A protože každá banka má pásma a pravidla nastavená trochu jinak, vyplatí se LTV i celou hypotéku probrat s někým, kdo trh zná.
