Vybrali jste si byt, máte v hlavě zařízený dětský pokoj a pak přijde ta věta: "Bohužel, tuhle hypotéku vám nemůžeme schválit." Studená sprcha. A hlavně otazník - proč? Vždyť přece chodíte do práce a splátky byste zvládli.
Schválení hypotéky totiž není o tom, jestli jste hodný člověk. Banka se dívá na čísla a na pár konkrétních věcí, které buď sedí, nebo nesedí. Dobrá zpráva je, že většina důvodů zamítnutí se dá pochopit a hodně z nich i napravit.
V tomhle článku si projdeme nejčastější důvody, proč banka hypotéku nedá, ukážeme si je na modelových příkladech s čísly a řekneme si, co s tím. Ať víte, na čem stavíte, ještě než vůbec žádost podáte.
Co banka při schválení hypotéky vlastně zkoumá
Zjednodušeně řečeno, banka řeší dvě otázky. První: Utáhnete tu splátku? Druhá: Kdyby se něco pokazilo, dostane banka svoje peníze zpátky?
Na první otázku odpovídá vaše bonita - tedy schopnost splácet. To je kombinace vašich příjmů, výdajů, dluhů a toho, kolik lidí živíte.
Na druhou otázku odpovídá nemovitost, kterou kupujete. Ta slouží bance jako zástava. Když by splátky přestaly chodit, banka ji může prodat a peníze získat zpět.
Když jedna z těch dvou věcí nesedí, žádost padá. A teď si projdeme konkrétně, kde to nejčastěji drhne.
Bonita a příjem: první místo, kde to padá
Nejčastější kámen úrazu je příjem. Banka nechce vidět jen výplatu za poslední měsíc, ale příjem, který je stabilní a doložitelný.
U zaměstnance to bývá jednoduché - potvrzení o příjmu a výpisy z účtu. Problém nastává, když jste ve zkušební době nebo máte smlouvu na dobu určitou, která brzy končí. To banka bere jako riziko.
U OSVČ je to jiná liga. Banka se dívá na daňové přiznání, obvykle za jeden až dva roky zpátky. A počítá s tím, co jste vydělali po odečtení nákladů, ne s tím, co vám přišlo na účet. Když jste chytře optimalizovali daně a v přiznání máte nízký základ, banka uvidí nízký příjem - i když reálně vyděláváte slušně.
DSTI a DTI: kolik vlastně smíte splácet a dlužit
Tady přichází dvě zkratky, kterých se lidé bojí, ale ve skutečnosti jsou jednoduché.
DSTI říká, jaká část vašeho čistého měsíčního příjmu odchází na splátky všech úvěrů. Banky obvykle nechtějí jít nad zhruba 45 až 50 procent příjmu.
Modelový příklad: máte čistý příjem 40 000 Kč měsíčně. Když by nová splátka hypotéky plus splátka auta a kreditní karty dohromady dělala 22 000 Kč, jste na 55 procentech. To už je pro řadu bank moc a žádost může spadnout.
DTI je celkové zadlužení vůči ročnímu příjmu. Zjednodušeně - kolik ročních platů dohromady dlužíte. I tady mají banky své stropy.
Co s tím? Často stačí před žádostí splatit nebo zrušit drobné závazky. Kreditní karta s limitem 60 000 Kč se do výpočtu počítá, i když ji vůbec nepoužíváte. Stejně tak nevyužívaný kontokorent. Zrušte, co nepotřebujete.
LTV a hodnota nemovitosti: banka si nemovitost ocení sama
LTV je poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti. Když kupujete byt za 4 miliony a chcete si půjčit 3,6 milionu, vaše LTV je 90 procent.
Tady jsou dva časté problémy. První - nemáte dost vlastních peněz. Banky běžně financují do 80, výjimečně do 90 procent hodnoty. Zbytek musíte mít z vlastních zdrojů. U bytu za 4 miliony a LTV 80 procent potřebujete tedy zhruba 800 000 Kč vlastních.
Druhý problém - odhad je nižší, než čekáte. Banka si nemovitost nechá ocenit svým odhadcem. A ten může říct, že byt, za který platíte 4 miliony, má hodnotu jen 3,7 milionu. Hypotéka se pak počítá z těch 3,7 milionu, ne z kupní ceny. Rázem vám chybí víc vlastních peněz, než jste plánovali.
Registry dlužníků: i malá věc dokáže zamítnout
Tohle lidi překvapí nejčastěji. Banka nahlédne do úvěrových registrů, kde je vidět vaše platební historie - jestli splácíte včas, nebo máte skluzy.
A nejde jen o velké dluhy. Zápis může udělat i zapomenutá faktura za telefon, nezaplacené pojištění nebo pozdní splátka u nákupu na splátky v obchodě s elektronikou. Jeden opakovaný skluz a banka zpozorní.
Modelový příklad: klient měl před dvěma lety třikrát po sobě pozdě zaplacenou splátku za mobil na splátky. Sám na to dávno zapomněl. V registru to ale zůstalo a jedna banka kvůli tomu žádost zamítla.
Dobrá zpráva - do svých záznamů v registrech se můžete podívat sami, ještě před žádostí. Když tam něco najdete, dá se to řešit. Někdy stačí dluh doplatit a počkat, až se historie "vyčistí".
Zaměstnání, věk a rezerva: detaily, které rozhodnou
Kromě velkých témat rozhodují i menší věci, které dohromady tvoří obrázek o vás jako o klientovi.
Typ a délka zaměstnání. Čerstvý nástup do práce, zkušební doba nebo časté střídání zaměstnavatelů - to všechno banka vnímá jako méně jistý příjem.
Věk a délka splácení. Hypotéku obvykle chcete splatit do důchodového věku. Když je vám 55 a chcete splácet 30 let, banka zkrátí dobu splácení, čímž vyskočí měsíční splátka - a s ní zpátky problém s DSTI.
Finanční rezerva. Banka ráda vidí, že vám po zaplacení akontace nezůstane prázdný účet. Rezerva na pár splátek dopředu je signál, že zvládnete i výpadek příjmu.
Žádná z těchhle věcí sama o sobě nemusí být překážka. Ale když se sejde víc drobností najednou, výsledek může být zamítnutí.
Banka mě odmítla. Co teď?
Zamítnutí u jedné banky neznamená zamítnutí všude. Každá banka má trochu jiná pravidla, jinak počítá bonitu a jinak přistupuje třeba k příjmu OSVČ nebo k typu nemovitosti.
To, co u jedné banky neprojde, může u druhé projít bez problémů. Tady se hodně vyplatí nepodávat žádosti "naslepo" do několika bank za sebou - každá žádost totiž zanechá stopu v registru a příliš mnoho pokusů může působit špatně.
Lepší postup je nejdřív zjistit, proč vás banka odmítla, tu příčinu pojmenovat, a teprve pak mířit tam, kde máte reálnou šanci. Přesně v tom pomáhá hypoteční poradce - vidí do podmínek víc bank najednou a pozná, kam vaše situace sedne.
Krátké shrnutí
Schválení hypotéky stojí a padá na dvou věcech - jestli splátku utáhnete a jestli má nemovitost dost velkou hodnotu jako zástava. Banka to překládá do bonity, DSTI, DTI a LTV.
Nejčastěji to padá na nestabilním nebo nízko vykázaném příjmu, příliš velkém zadlužení, nedostatku vlastních peněz, nižším odhadu nemovitosti nebo na záznamu v registru dlužníků.
Skoro každý z těchhle důvodů se dá před žádostí zjistit a hodně z nich i napravit. A když vás jedna banka odmítne, ještě to není konec - jinde můžou mít pravidla nastavená úplně jinak.
