Podnikáte v řemesle nebo zemědělství, využíváte 80% paušál a šetříte tím na daních? Skvělé, jenže ve chvíli, kdy si jdete pro hypotéku, se z té výhody může stát překážka. Banka totiž uvidí váš příjem úplně jinak, než kolik reálně vyděláte.
Je to častý a frustrující paradox. Vyděláváte slušně, podnikání jede, ale banka vám schválí jen malou hypotéku, nebo dokonce žádnou. Důvod je v tom, jak paušál funguje a jak na něj banka kouká. A dobrá zpráva je, že se to dá řešit.
V tomto článku si srozumitelně vysvětlíme, proč je hypotéka pro OSVČ s 80% paušálem oříšek, jak banka váš příjem počítá a hlavně jaké máte možnosti, jak na vyšší úvěr přesto dosáhnout. Bez paniky a s konkrétními tipy.
Jak funguje 80% paušál
Nejdřív si rychle připomeňme, o co jde. Paušální výdaje znamenají, že si místo skutečných nákladů odečtete od příjmů pevné procento dané oborem podnikání. U řemeslných živností a zemědělské výroby je to celých 80 procent.
Z daňového pohledu je to skvělé. Když máte příjmy milion korun, paušálem si odečtete 800 000 korun jako výdaje a daníte jen zbylých 200 000 korun. Váš základ daně, tedy částka, ze které platíte daň, je tím pádem velmi nízká.
A přesně tady je zakopaný pes. Co je výhodné u daní, je nevýhodné u hypotéky. Banka se totiž často dívá právě na ten nízký základ daně, a ne na to, kolik vám reálně chodí na účet.
Proč to bance dělá problém
Pojďme si vysvětlit, proč banka kouká na vykázaný příjem a ne na realitu. Banka potřebuje doložitelný příjem, něco, co je černé na bílém v daňovém přiznání. A tím je u OSVČ právě základ daně.
Když ho paušálem stlačíte hodně nízko, banka vidí nízký příjem, i když ve skutečnosti vyděláváte mnohem víc. A z nízkého příjmu spočítá nízkou možnou splátku, a tím pádem i nízkou hypotéku.
Modelový příklad pro představu. Máte roční příjem milion korun, ale s 80% paušálem je váš základ daně jen 200 000 korun. Po odečtení daně a odvodů z toho bance vyjde příjem třeba jen kolem 13 000 korun měsíčně. Na slušnou hypotéku to nestačí, přestože reálně vyděláváte výrazně víc. To je ten frustrující paradox.
Řešení 1: výpočet příjmu z obratu
Teď k tomu hlavnímu, jak se z toho dostat. Nejdůležitější nástroj se jmenuje výpočet příjmu z obratu, někdy se mu říká obratová hypotéka. A pro OSVČ s vysokým paušálem bývá záchranou.
Funguje to tak, že některé banky nepočítají váš příjem ze základu daně, ale z vašeho ročního obratu, tedy z toho, kolik vám reálně přišlo za zakázky. Z obratu pak banka uzná určité procento jako váš příjem, obvykle někde mezi 15 a 30 procenty, podle banky a oboru.
Modelový příklad pro představu. Máte roční obrat milion korun. Když banka uzná třeba 25 procent z obratu, je to 250 000 korun ročně, tedy zhruba 20 000 korun měsíčně. To je výrazně víc než oněch 13 000 ze základu daně. A rozdíl pár tisíc v uznaném příjmu může znamenat hypotéku o stovky tisíc korun vyšší.
Řešení 2: oslovit víc bank
Druhý zásadní tip souvisí s tím prvním. Každá banka totiž počítá příjem z obratu trochu jinak a uznává jiné procento. To, co u jedné vyjde mizerně, může u druhé dopadnout výrazně líp.
Není výjimkou, že jedna banka uzná 20 procent z obratu a druhá 25 procent. U stejných podkladů tak u různých bank dostanete různě vysoký uznaný příjem. A protože z něj se počítá výše hypotéky, rozdíl mezi bankami může být zásadní.
Navíc ne každá banka výpočet z obratu vůbec nabízí. Některé trvají na základu daně, jiné umí pracovat s obratem. Proto se u OSVČ s paušálem obzvlášť vyplatí nestřílet naslepo do první banky, ale porovnat víc možností.
Řešení 3: zvážit vyšší zdanění před žádostí
Třetí cesta je pro některé lidi nepříjemná, ale účinná. Pokud víte, že budete v dohledné době žádat o hypotéku, můžete zvážit, jestli se vám vyplatí na rok danit méně výhodně a vykázat vyšší příjem.
Princip je jednoduchý. Když místo 80% paušálu uplatníte nižší výdaje nebo přejdete na skutečné výdaje, váš základ daně bude vyšší. Zaplatíte sice víc na dani, ale banka uvidí vyšší příjem a schválí vám vyšší hypotéku.
Tohle dává smysl hlavně tehdy, když vám pár desítek tisíc navíc na dani otevře cestu k hypotéce, na kterou byste jinak nedosáhli. Je to rozhodnutí o kompromisu mezi nižší daní a dostupnější hypotékou. Vyplatí se ho probrat s odborníkem s předstihem, ideálně rok nebo dva dopředu.
Na co si dát pozor
Pár dalších věcí vám u hypotéky s paušálem pomůže nebo naopak uškodí, takže je dobré je znát. Banky u výpočtu z obratu obvykle vyžadují delší a stabilnější historii podnikání, typicky alespoň dva roky.
Pozor také na to, co banka z obratu uznává. Z příchozích plateb na účet se obvykle vylučují věci, které nesouvisí s podnikáním, třeba převody mezi vašimi vlastními účty, příjem z prodeje nemovitosti nebo z dědictví. Banka chce vidět čistý podnikatelský obrat.
A nezapomeňte na bezdlužnost. Banky chtějí, abyste neměli nedoplatky vůči finančnímu úřadu, sociálce a zdravotní pojišťovně. Pořádek v odvodech a čistý podnikatelský účet vaši pozici výrazně zlepší.
Shrnutí
Hypotéka pro OSVČ s 80% paušálem je oříšek, protože paušál stlačuje vykázaný základ daně hodně nízko. Banka pak vidí mnohem nižší příjem, než kolik reálně vyděláváte, a schválí vám podle toho jen malou hypotéku.
Naštěstí existují řešení. Nejdůležitější je výpočet příjmu z obratu, který nabízí jen některé banky a počítá příjem z toho, kolik vám reálně přišlo, ne ze základu daně. K tomu se vyplatí oslovit víc bank, protože každá uznává jiné procento, a případně zvážit vyšší zdanění před žádostí.
Klíčem je dobrá příprava s předstihem a výběr správné banky. A protože se metodiky bank u OSVČ výrazně liší, vyplatí se nehledat hypotéku naslepo, ale s poradcem, který ví, kde váš příjem z paušálu vyjde nejlíp a jak vás dostat na co nejvyšší úvěr.
