Vyděláte ročně víc než milion a říkáte si, že na hypotéku pohodlně dosáhnete? Jako OSVČ vás může čekat studená sprcha. Banka totiž nepočítá s tím, kolik vám přijde na účet, ale s číslem, kterému se říká uznatelný příjem. A to bývá výrazně nižší.
Spousta podnikatelů tohle nečeká a u banky je překvapí, kolik jim vlastně z jejich příjmů uzná. Mezi tím, co reálně vyděláte (obrat), a tím, z čeho banka počítá hypotéku (uznatelný příjem), je totiž velký rozdíl. A je dobré ho pochopit dřív, než přijdete žádat.
V tomto článku si srozumitelně vysvětlíme, jaký je rozdíl mezi obratem a uznatelným příjmem OSVČ, jak banka uznatelný příjem stanoví a co to znamená pro výši vaší hypotéky. Ať víte předem, na čem jste, a nepřekvapí vás to.
Co je obrat a co uznatelný příjem
Začněme tím nejdůležitějším, vyjasněním obou pojmů. Jsou to dvě úplně různé věci a právě jejich záměna stojí za většinou nedorozumění.
Obrat je jednoduše to, kolik vám za rok přišlo za vaše zakázky, tedy souhrn všech vašich příjmů z podnikání. Je to hrubé číslo, ze kterého ještě nejsou odečtené žádné náklady ani daně. Když vystavíte faktury za milion korun, váš roční obrat je milion.
Uznatelný příjem je naproti tomu částka, kterou vám banka pro účely hypotéky uzná jako váš skutečný příjem, ze kterého počítá, kolik unesete na splátkách. A tahle částka je skoro vždy výrazně nižší než obrat. Pojďme si vysvětlit proč.
Proč je uznatelný příjem nižší než obrat
Logika banky je celkem pochopitelná. Banka ví, že obrat není totéž co zisk. Z obratu jste museli zaplatit náklady na podnikání, daně a odvody, takže reálně vám zbyde mnohem méně, než kolik činí celý obrat.
Banka proto z obratu nějakým způsobem odvodí, kolik vám pravděpodobně reálně zbývá, a tahle částka je váš uznatelný příjem. Jinak řečeno, banka se snaží odhadnout váš skutečný čistý výdělek, ne hrubé číslo na fakturách.
A protože každá banka odhaduje jinak a opatrně, uznatelný příjem bývá výrazně nižší než obrat. To je pro řadu podnikatelů to nepříjemné překvapení. Že milionový obrat se u banky promění v příjem, který vypadá mnohem skromněji.
Jak banka uznatelný příjem počítá
Teď k tomu, jak se k uznatelnému příjmu banka dostane. Existují v zásadě dva hlavní způsoby a hodně záleží na tom, jak danите a jakou banku oslovíte.
První způsob je výpočet ze základu daně. Banka vezme váš základ daně z daňového přiznání, většinou od něj odečte daň a odvody a výsledek vydělí dvanácti. Tenhle způsob je nevýhodný, pokud uplatňujete vysoký paušál nebo hodně optimalizujete, protože váš základ daně je pak nízký.
Druhý způsob je výpočet z obratu. Některé banky uznají jako příjem určité procento z vašeho ročního obratu, obvykle někde mezi 15 a 30 procenty. Tenhle způsob bývá výhodnější pro podnikatele s vysokým obratem a nízkým základem daně. Nenabízí ho ale každá banka.
Modelový příklad: jak velký je rozdíl
Pojďme si to ukázat na číslech, ať je rozdíl jasně vidět. Jde o zjednodušený modelový příklad pro představu, skutečný výpočet se liší podle banky.
Řekněme, že máte roční obrat milion korun. To je vaše hrubé číslo, se kterým možná počítáte vy. Banka ale milion neuvidí.
Pokud banka uzná 25 procent z obratu, váš uznatelný příjem je 250 000 korun ročně, tedy zhruba 20 000 korun měsíčně. Jiná banka uzná jen 20 procent, a jste na zhruba 16 700 korunách měsíčně. A kdyby banka počítala z nízkého základu daně kvůli vysokému paušálu, mohla by se dostat ještě níž. Z jednoho a toho samého obratu tak vznikne několik různých uznatelných příjmů.
Co to znamená pro výši hypotéky
A teď to podstatné, proč na tom tolik záleží. Právě z uznatelného příjmu, ne z obratu, banka počítá, jak velkou hypotéku vám schválí. Čím vyšší uznatelný příjem, tím vyšší možná hypotéka.
Ten rozdíl pár tisíc korun v měsíčním uznatelném příjmu se totiž v hypotéce násobí. V kombinaci s pravidly, kolik z příjmu může jít na splátky, může rozhodnout o tom, jestli dosáhnete na hypotéku o stovky tisíc korun vyšší, nebo nižší.
Modelový příklad pro představu. Při uznatelném příjmu 20 000 korun můžete dosáhnout výrazně výš než při 16 700 korunách. Stejný obrat, ale jiná banka a jiný způsob výpočtu, a najednou je vaše dosažitelná hypotéka úplně někde jinde. Proto se vyplatí vědět, jak na tom u které banky jste.
Jak si uznatelný příjem zlepšit
Dobrá zpráva je, že uznatelný příjem můžete do určité míry ovlivnit. Pár věcí vám pomůže dostat ho výš a s ním i dosažitelnou hypotéku.
První a nejúčinnější je vybrat správnou banku a metodu výpočtu. Pokud máte vysoký obrat a nízký základ daně kvůli paušálu, hledejte banku, která umí počítat z obratu. Pokud naopak vykazujete slušný základ daně, vyhovuje vám výpočet z něj.
Druhá věc je způsob danění. Když víte, že budete žádat o hypotéku, můžete zvážit, jestli rok danit méně výhodně a vykázat vyšší základ daně. Třetí věc je pořádek na podnikatelském účtu a v dokladech, protože z čistého a přehledného obratu se bance počítá líp.
Shrnutí
Obrat a uznatelný příjem nejsou totéž a právě v tom je u OSVČ kámen úrazu. Obrat je hrubé číslo, kolik vám přišlo za zakázky. Uznatelný příjem je částka, kterou vám banka skutečně uzná a ze které počítá hypotéku, a ta bývá výrazně nižší.
Banka uznatelný příjem stanoví buď ze základu daně, nebo jako určité procento z obratu, obvykle 15 až 30 procent. Každá banka přitom počítá jinak, takže ze stejného obratu vznikne u různých bank různě vysoký uznatelný příjem, a podle něj i různě vysoká hypotéka.
Klíčem je vědět, jak na tom u které banky jste, a vybrat tu, kde váš příjem vyjde nejlíp. A protože se metodiky bank výrazně liší, vyplatí se nechat si uznatelný příjem spočítat poradcem ještě před žádostí, ať dosáhnete na co nejvyšší úvěr a nic vás u banky nezaskočí.
