Proč se ceny nemovitostí v regionech tak liší
Možná to znáte z vlastního hledání. Za stejné peníze koupíte v Praze malý byt, v Brně o něco větší, a v Ostravě klidně celý dům se zahradou. Ty rozdíly nejsou náhoda a mají přímý dopad na to, jakou hypotéku budete potřebovat.
Regionální rozdíly cen nemovitostí patří k tomu nejdůležitějšímu, co byste měli pochopit dřív, než začnete vážně hledat. Ovlivní totiž nejen kolik zaplatíte, ale i kolik vám banka půjčí a kolik musíte mít z vlastního.
V tomto článku si srozumitelně vysvětlíme, proč se ceny liší město od města, proč se byty, starší domy k rekonstrukci a pozemky chovají každý jinak, a co z toho plyne pro vaši hypotéku. Bez žargonu a s modelovými příklady.
Pro představu (modelové ceny, mění se): metr čtvereční bytu vyjde v Praze zhruba na 150 000 Kč, v Brně kolem 100 000 až 120 000 Kč a v Ostravě přibližně 70 000 Kč. U bytu 70 m² je to rozdíl mezi zhruba 10,5 milionu v Praze a necelými 5 miliony v Ostravě.
Praha a Brno hrají jinou ligu než zbytek republiky
Ceny v Praze a Brně táhne nahoru hlavně nedostatek. Staví se pomalu (v Praze trvá stavební řízení běžně přes pět let), lidí se sem stěhuje hodně a nabídka bytů dlouhodobě nestačí poptávce.
Praha si drží pozici nejdražšího trhu (pro představu kolem 150 000 Kč/m²) a i když roste pomaleji než dřív, cenově zůstává v jiné lize. Brno je druhé nejdražší a potýká se s podobným nedostatkem bytů.
Naopak menší a průmyslová města, včetně Ostravy, startují z výrazně nižší základny. Ostrava je aktuálně nejdostupnějším velkým městem (pro představu kolem 70 000 Kč/m²), zároveň ale patří k nejrychleji rostoucím. Levnější vstupní cena tak nemusí znamenat, že hodnota nemovitosti dlouhodobě neporoste.
Byt, starší dům k rekonstrukci, nebo pozemek? Každý se chová jinak
Tady je důležitý postřeh: neexistuje jedna cena nemovitostí. Trh s byty, s domy a s pozemky funguje podle jiných pravidel.
Byty rostou nejrychleji, hlavně ve městech. Je o ně největší zájem, protože jsou dostupnější na financování a blízko práci a službám. Pro představu, v posledních letech rostly ceny bytů znatelně rychleji než ceny rodinných domů.
Starší domy k rekonstrukci jsou kapitola sama pro sebe. Kupní cena bývá nižší, ale skutečná investice je cena plus rekonstrukce. A tu lidé pravidelně podceňují. U domu po dědečkovi může rekonstrukce klidně zdvojnásobit rozpočet.
Pozemky jsou nejméně předvídatelné. Cenu určuje lokalita, dostupnost sítí (voda, elektřina, kanalizace) a to, jestli jsou stavební. Krásný levný pozemek bez sítí se může prodražit o statisíce, než na něm vůbec začnete stavět.
Co regionální rozdíly cen nemovitostí znamenají pro vaši hypotéku
Cena nemovitosti přímo ovlivňuje dvě věci: kolik si půjčíte a kolik musíte mít naspořeno.
Banka totiž většinou nepůjčí celou cenu. Řídí se ukazatelem LTV (loan to value), tedy poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti. Běžně banka půjčí maximálně 80 % hodnoty, mladší 36 let až 90 %. Zbytek musíte doložit z vlastních zdrojů.
Modelový příklad (pro představu): u bytu za 5 000 000 Kč při LTV 80 % vám banka půjčí 4 000 000 Kč a 1 000 000 Kč musíte mít vlastní. U dražšího bytu za 10 000 000 Kč je to už 2 000 000 Kč vlastních. Regionální rozdíl v ceně se tak promítne rovnou do toho, kolik musíte naspořit.
Druhá věc je bonita, tedy vaše schopnost splácet. Vyšší cena znamená vyšší úvěr a vyšší splátku, kterou musíte příjmem unést. Levnější region proto může znamenat nejen nižší cenu, ale i reálnější splátku.
Odhad nemovitosti: kámen úrazu u domů k rekonstrukci a pozemků
Aby banka věděla, z čeho počítat LTV, nechá si udělat odhad (ocenění nemovitosti). A tady se regionální a typové rozdíly projeví naplno.
U běžného bytu ve městě je odhad jednoduchý, srovnatelných prodejů je dost. U staršího domu k rekonstrukci nebo u pozemku v menší obci je to složitější. Banka může nemovitost ocenit níž, než je kupní cena, a tím se vám zvedne potřeba vlastních zdrojů.
Modelový příklad: koupíte dům za 4 000 000 Kč, ale odhadce ho ocení na 3 500 000 Kč. Banka pak počítá LTV z těch 3,5 milionu, ne z ceny, kterou platíte. Reálně tak musíte doložit víc vlastních peněz, než jste čekali.
Kde ceny rostou nejvíc a co z toho máte vy
Zajímavý trend posledních let: nejrychleji rostou ceny právě v levnějších regionech, které dřív zaostávaly. Ostrava patří mezi nejrychleji rostoucí trhy v zemi, zatímco Praha roste pomaleji, protože už má vysokou základnu.
Pro vás to má dva důsledky. Za prvé, dostupnější region nemusí znamenat špatnou investici, hodnota nemovitosti tam může růst svižně. Za druhé, když hodnota poroste, klesá vaše LTV, což se hodí třeba při pozdějším refinancování za lepší sazbu.
Zároveň platí, že cena sama o sobě neříká všechno. Důležitější než průměr za celé město je konkrétní lokalita, sousedství a dostupnost. Prémii se vyplatí platit za dobré místo, ne jen za jméno města.
Na co si dát pozor podle typu nemovitosti
U bytů ve velkých městech hlídejte hlavně splátku a vlastní zdroje. Cena je vysoká a LTV vás donutí naspořit víc.
U starších domů k rekonstrukci počítejte s tím, že financujete cenu i rekonstrukci, a že odhad může být níž. Řešením bývá hypotéka, která umí financovat i rekonstrukci a čerpat se postupně podle prací.
U pozemků ověřte sítě a stavební status ještě před koupí. Banka pozemek bez využití financuje opatrněji a i tady se odhad může lišit od ceny.
A napříč vším platí jedno: likvidita, tedy jak snadno nemovitost prodáte. V menších lokalitách se prodává déle. Když budete v budoucnu chtít prodat nebo refinancovat, hraje roli, jak rychle se pro danou nemovitost najde kupec.
Krátké shrnutí
Regionální rozdíly cen nemovitostí nejsou jen o tom, kde je draho a kde levno. Ovlivní, kolik si půjčíte, kolik musíte mít z vlastního a jak banka nemovitost ocení.
Praha a Brno hrají cenově jinou ligu než Ostrava a menší města, a byty, domy k rekonstrukci i pozemky se chovají každý jinak. U levnějších typů nemovitostí navíc počítejte s tím, že odhad se může lišit od kupní ceny.
Pokud si nejste jistí, kolik budete reálně potřebovat naspořit a na co dosáhnete, ozvěte se. Projdeme konkrétní čísla pro vaši lokalitu i typ nemovitosti a najdeme financování, které dává smysl.
