Slýcháte ze všech stran, že refinancováním hypotéky se dá ušetřit, ale nevíte, jestli se to vyplatí zrovna vám? Není divu. Refinancování je skvělý nástroj, ale jen tehdy, když ho uděláte ve správnou chvíli a za správných podmínek. Jinak vás může i prodražit.
Spousta lidí buď refinancování zbytečně odkládá a přeplácí, nebo do něj naopak skočí ve špatný okamžik a sankce jim úsporu sní. Klíč je vědět, kdy je ten správný čas a na co si dát pozor. A to si v tomhle článku ukážeme.
Projdeme jasné signály, že je čas refinancovat, situace, kdy se to naopak nevyplatí, i nová pravidla poplatků, která je dnes potřeba znát. Ať poznáte, jestli je refinancování zrovna pro vás příležitost k úspoře, nebo zbytečný krok.
Co je refinancování v kostce
Jen krátké připomenutí, ať jsme na stejné vlně. Refinancování hypotéky znamená, že svůj stávající úvěr splatíte novou hypotékou u jiné banky, obvykle s výhodnější sazbou. Výše dluhu se nemění, mění se hlavně banka a podmínky.
Cíl je jednoduchý, platit za stejné peníze méně na úrocích, případně si hypotéku přenastavit. Nová banka pošle peníze té staré, čímž se vaše původní hypotéka doplatí, a vy splácíte dál už nové bance.
To podstatné je rozeznat, kdy se tenhle krok opravdu vyplatí. Pojďme na konkrétní signály.
Signál 1: blíží se vám konec fixace
Tohle je úplně nejdůležitější signál a nejlepší okamžik pro refinancování vůbec. Na konci fixace totiž můžete od původní banky odejít bez sankce za předčasné splacení a v klidu si vybrat lepší nabídku jinde.
Banka vám zhruba pár měsíců před koncem fixace pošle nabídku nové sazby. A právě tady pozor, tahle nabídka bývá málokdy ta nejvýhodnější na trhu. Banka počítá s tím, že z pohodlnosti zůstanete.
Proto se konec fixace vyplatí nepřesedět. Když si necháte porovnat trh, často zjistíte, že jinde dostanete nižší sazbu nebo lepší podmínky. Tohle je chvíle, kdy refinancování dává smysl skoro vždy.
Signál 2: na trhu jsou výrazně lepší sazby než vaše
Druhý signál je, když vaše současná sazba výrazně převyšuje to, co dnes nabízejí jiné banky. Pokud jste hypotéku sjednávali v době, kdy byly úroky vysoko, můžete dnes mít prostor ušetřit.
Modelový příklad pro představu. Řekněme, že splácíte hypotéku 3 miliony se splátkou 17 500 korun a jiná banka nabídne stejnou částku se splátkou 16 800 korun. Rozdíl 700 korun měsíčně dělá za pětiletou fixaci 42 000 korun. To už stojí za zvážení.
Pozor ale na jednu věc. Tahle úvaha dává největší smysl právě na konci fixace. Pokud jste uprostřed fixačního období, musíte počítat s možnou sankcí za předčasné splacení, o které si povíme za chvíli.
Signál 3: chcete hypotéku přenastavit
Refinancování není jen o sazbě. Je to také ideální příležitost přenastavit hypotéku tak, aby seděla vaší aktuální situaci. A to bývá další dobrý důvod.
Při refinancování můžete upravit délku splácení, výši měsíční splátky nebo si nechat schválit pravidelné mimořádné splátky. Když se vám změnila životní situace, třeba vyšší příjem nebo naopak potřeba nižší splátky, refinancování to umí zohlednit.
Někdy lidé refinancují i proto, aby se zbavili nevýhodných podmínek, podmíněných sazeb nebo aby spojili hypotéku s jiným úvěrem do jedné výhodnější splátky. I tyhle důvody mohou refinancování ospravedlnit.
Pozor na nová pravidla poplatků
Tohle je věc, kterou dnes musíte znát, protože může výpočet úspory pořádně ovlivnit. Od září 2024 platí nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky, a to se refinancování přímo týká.
Když refinancujete mimo konec fixace, tedy uprostřed fixačního období, banka si může účtovat takzvanou náhradu nákladů. Ta činí 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše ale 1 procento. U vyšších dluhů to nemusí být malá suma.
Tahle pravidla se týkají hypoték sjednaných od září 2024 a těch, u kterých po tomto datu začala nová fixace. Právě proto se refinancování nejvíc vyplatí na konci fixace, kdy odcházíte bez sankce. Uprostřed fixace je potřeba pečlivě počítat, jestli úspora poplatek převýší.
Kdy se refinancování naopak nevyplatí
Aby to bylo férové, refinancování není všespásné. V některých případech nemá smysl a je dobré je znát.
Nevyplatí se, když máte výhodnou nízkou sazbu zafixovanou na delší dobu a do konce fixace zbývá ještě hodně. Odchod uprostřed by vás kvůli sankci mohl stát víc, než kolik byste ušetřili. Stejně tak u malého zbývajícího dluhu nebo krátké zbývající doby splácení může být úspora tak nízká, že nepokryje náklady a námahu.
A poslední případ. Pokud se vám zhoršila finanční situace, příjem nebo registry, nová banka vás posuzuje skoro jako u nové hypotéky. V takové chvíli nemusíte na lepší podmínky dosáhnout a nemá smysl nic měnit, dokud situaci nestabilizujete.
Jak si spočítat, jestli se to vyplatí
Pojďme to celé převést do jednoduchého výpočtu. Princip je jasný, porovnáváte úsporu proti nákladům.
Na jednu stranu si dejte úsporu, tedy kolik měsíčně ušetříte na splátce, vynásobeno počtem měsíců do konce nové fixace. Na druhou stranu náklady, tedy případný poplatek za předčasné splacení, nový odhad a poplatky katastru dohromady. Když úspora náklady výrazně převýší, refinancování dává smysl.
Modelový příklad pro představu. Ušetříte 700 korun měsíčně, za pět let je to 42 000 korun. Náklady na přechod vyjdou dohromady řekněme na pár tisíc korun. Úspora je výrazně vyšší, takže krok se vyplatí. Pokud byste byli uprostřed fixace s vysokou sankcí, výpočet by vypadal jinak.
Shrnutí
Refinancování hypotéky se vyplatí hlavně tehdy, když se vám blíží konec fixace, máte výrazně horší sazbu než dnešní trh, nebo chcete hypotéku přenastavit. Nejlepší okamžik je konec fixace, kdy odcházíte bez sankce a můžete si v klidu vybrat.
Pozor je potřeba dát na nová pravidla od září 2024. Při refinancování uprostřed fixace může přijít poplatek za předčasné splacení, který je nutné započítat do úspory. Proto si vždy nechte spočítat náklady a porovnejte je s tím, kolik reálně ušetříte.
Refinancování není automaticky výhodné ani zbytečné, vždy záleží na vaší konkrétní situaci. A protože se pravidla i nabídky bank liší a mění, vyplatí se celý výpočet probrat s poradcem, který trh zná a řekne vám, jestli a kdy přejít k lepšímu.
