Splácíte hypotéku už nějaký rok a blíží se vám konec fixace? Nebo máte pocit, že platíte zbytečně vysokou splátku a jinde by vám dali lepší podmínky? Pak je nejvyšší čas zamyslet se nad refinancováním.

Refinancování zní složitě, ale ve skutečnosti jde o jednoduchou věc. Jen přesunete svoji hypotéku k jiné bance, která vám nabídne výhodnější sazbu. A při dnešních částkách může i malý rozdíl v úroku znamenat úsporu v řádu desítek až stovek tisíc korun.

V tomto článku si srozumitelně vysvětlíme, jak refinancování hypotéky funguje, kdy se vyplatí a kdy naopak ne. Projdeme celý postup krok za krokem a ukážeme modelový příklad, kolik se dá ušetřit.

Co je refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky znamená, že svůj stávající úvěr splatíte novou hypotékou u jiné banky, většinou s výhodnější sazbou. Zjednodušeně přenesete dluh tam, kde vám dají lepší podmínky.

Funguje to tak, že nová banka pošle peníze té staré, čímž se vaše původní hypotéka doplatí. Vy pak splácíte dál, jen už nové bance a za nový úrok. Zástava na nemovitosti se přepíše na novou banku, ale vy se o většinu papírování nemusíte starat sami.

Důležité je, že nejde o žádnou novou půjčku navíc. Výše dluhu zůstává stejná, mění se hlavně banka a podmínky. Cílem je zaplatit za stejné peníze méně na úrocích.

Kdy se refinancování nejvíc vyplatí

Nejlepší okamžik pro refinancování je konec fixace. Právě tehdy můžete od původní banky odejít bez sankcí za předčasné splacení a v klidu si vybrat lepší nabídku jinde.

Banka vám zhruba pár měsíců před koncem fixace pošle nabídku nové sazby na další období. A tady pozor, tahle nabídka bývá málokdy ta nejlepší na trhu. Banka totiž počítá s tím, že většina lidí z pohodlnosti zůstane a nabídku přijme.

Právě to je vaše příležitost. Když si necháte nabídky porovnat, často zjistíte, že jinde dostanete nižší sazbu. A o tu nižší sazbu pak jde celá úspora.

Modelový příklad, kolik se dá ušetřit

Pojďme si to ukázat na číslech, ať vidíte, o čem je řeč. Jde o modelový příklad pro představu, skutečné sazby se mění.

Řekněme, že vám zbývá splácet 3 miliony korun a banka vám na další fixaci nabídne sazbu, která dělá splátku 17 500 korun měsíčně. Jiná banka vám ale na stejnou částku nabídne sazbu, u které je splátka 16 800 korun.

Rozdíl je 700 korun měsíčně. To nezní jako moc, ale za pětiletou fixaci je to 700 krát 60 měsíců, tedy 42 000 korun. A to celé jen za to, že jste si dali tu práci a nabídky porovnali.

Jak refinancování probíhá krok za krokem

Možná se bojíte hromady papírů a běhání po úřadech. Ve skutečnosti je postup celkem přímočarý, zvlášť když vám pomáhá poradce.

  1. Porovnání nabídek. Zjistíte si, jaké podmínky vám dají různé banky, ideálně přes poradce, který trh zná.

  2. Žádost u nové banky. Vyberete nejlepší nabídku a podáte žádost. Banka znovu posoudí vaši bonitu a nemovitost.

  3. Schválení a odhad. Nová banka si často nechá udělat nový odhad nemovitosti a úvěr schválí.

  4. Doplacení staré hypotéky. Nová banka pošle peníze té staré a původní hypotéka se tím splatí.

  5. Přepis zástavy. Zástavní právo k nemovitosti se přepíše na novou banku. Pak už splácíte jen jí.

Většinu kroků za vás vyřídí banka s poradcem. Vaším hlavním úkolem je dodat podklady a podepsat smlouvy.

Na co si dát pozor

Refinancování není zadarmo úplně vždy a má pár úskalí, která je dobré znát předem. První věc jsou náklady. Sice se často refinancuje bez větších poplatků, ale počítejte třeba s novým odhadem nemovitosti nebo drobnými poplatky u katastru.

Druhá věc je předčasné splacení mimo konec fixace. Pokud byste chtěli odejít uprostřed fixačního období, banka může chtít náhradu nákladů. Proto se refinancování nejvíc vyplatí právě na konci fixace, kdy odcházíte bez sankcí.

Třetí věc je vaše aktuální situace. Nová banka vás posuzuje skoro jako u nové hypotéky, dívá se na příjem a registry. Pokud se vám mezitím výrazně zhoršila bonita, třeba kvůli výpadku příjmu, může být schválení složitější.

Kdy se refinancování spíš nevyplatí

Refinancování není všespásné a v některých případech nemá smysl. Pokud máte výhodnou sazbu zafixovanou na delší dobu a do konce fixace vám zbývá ještě dlouho, odchod by vás mohl stát víc, než kolik byste ušetřili.

Stejně tak u malého zbývajícího dluhu nebo krátké zbývající doby splácení může být úspora tak nízká, že nepokryje náklady a čas s tím spojený. Tady platí, že rozdíl pár stovek za celé období nemusí stát za námahu.

A poslední případ. Pokud se vám zhoršila finanční situace natolik, že byste novou hypotéku nedostali za lepších podmínek, nemá smysl nic měnit. V takové chvíli je rozumnější situaci nejdřív stabilizovat.

Blíží se vám konec fixace nebo vás zajímá, kolik byste mohli ušetřit?

Porovnáme za vás nabídky bank a spočítáme reálnou úsporu na vaši hypotéku.

Konzultace zdarma

Shrnutí

Refinancování hypotéky znamená přesun úvěru k jiné bance s výhodnější sazbou. Nejvíc se vyplatí na konci fixace, kdy odcházíte bez sankcí a můžete si v klidu vybrat lepší nabídku.

I malý rozdíl v sazbě může za dobu fixace přinést úsporu v řádu desítek tisíc korun, jak ukázal náš modelový příklad. Důležité je dívat se na celkovou výhodnost, ne jen na lákavou sazbu z reklamy.

Pohlídejte si konec fixace a začněte řešit s předstihem. A protože každá banka nabízí jiné podmínky, vyplatí se nechat si trh porovnat od někoho, kdo ho zná, ať si jste jistí, že přecházíte opravdu k lepšímu.

Nejčastější otázky (FAQ)

Co je refinancování hypotéky?
Refinancování hypotéky znamená, že svůj stávající úvěr splatíte novou hypotékou u jiné banky, obvykle s výhodnější sazbou. Výše dluhu zůstává stejná, mění se hlavně banka a podmínky.
Kdy se refinancování nejvíc vyplatí?
Nejlepší okamžik je konec fixace, kdy můžete od původní banky odejít bez sankcí za předčasné splacení. Právě tehdy si můžete v klidu vybrat výhodnější nabídku jinde.
Kolik se dá refinancováním ušetřit?
Záleží na výši dluhu a rozdílu v sazbě. V modelovém příkladu znamenal rozdíl 700 korun měsíčně úsporu 42 000 korun za pětiletou fixaci. I malý rozdíl v sazbě se tak může výrazně projevit.
Je refinancování komplikované?
Postup je celkem přímočarý a většinu kroků za vás vyřídí nová banka s poradcem. Vaším hlavním úkolem je dodat podklady a podepsat smlouvy. O přepis zástavy se starat nemusíte sami.
Můžu refinancovat hypotéku i uprostřed fixace?
Technicky ano, ale uprostřed fixace může banka chtít náhradu nákladů za předčasné splacení. Proto se refinancování nejvíc vyplatí na konci fixace, kdy odcházíte bez sankcí.
Na co si mám při refinancování dát pozor?
Nedívejte se jen na nízkou sazbu z reklamy, ale na celkovou výhodnost včetně poplatků, tedy na RPSN. Počítejte také s novým odhadem nemovitosti a ověřte, že vaše aktuální bonita umožní schválení za lepších podmínek.