Co rozhoduje o tom, jestli vám banka schválí hypotéku?

Stojíte před koupí bytu nebo domu a v hlavě vám buší jediná otázka: schválí mi banka hypotéku, nebo ne? Je to pochopitelné. Hypotéka bývá největší závazek v životě a nikomu se nechce vybírat vysněnou nemovitost s rizikem, že to celé spadne kvůli papírům.

Dobrá zpráva je, že schválení hypotéky není loterie. Banka postupuje podle jasných pravidel a předem se dá docela přesně odhadnout, jak na tom jste. Když víte, co banku zajímá, můžete se na žádost připravit a nepříjemným překvapením se vyhnout.

V tomto článku si projdeme šest hlavních věcí, které o schválení hypotéky rozhodují. Vysvětlíme si je lidsky, bez žargonu, a u každé ukážeme modelový příklad s čísly, ať máte představu, o čem je řeč.

Co banka při schválení hypotéky vlastně zkoumá

Když to hodně zjednodušíme, banka si klade dvě otázky. Za prvé: dokáže tento člověk splácet? A za druhé: co se stane, když splácet přestane?

První otázka je o vás, o vašich příjmech a závazcích. Druhá je o nemovitosti, kterou dáváte do zástavy, protože tu by banka v krajním případě prodala. Obě stránky musí dávat smysl současně.

Pojďme se na jednotlivé části podívat podrobněji. Uvidíte, že většinu z nich máte alespoň částečně ve svých rukou.

1. Příjem a bonita - kolik unesete

Bonita je jen odborný výraz pro vaši schopnost splácet. Banka se dívá, kolik vám každý měsíc přijde na účet a kolik z toho můžete bez problémů posílat na splátku.

U zaměstnance je to obvykle nejjednodušší. Banka chce vidět, že máte stálý příjem, většinou potřebuje potvrzení od zaměstnavatele a výpisy z účtu. U podnikatelů je to o něco složitější, posuzuje se daňové přiznání, zpravidla za poslední jeden až dva roky.

Důležité je, že nezáleží jen na hrubé výplatě. Banka počítá s čistým příjmem a od něj odečítá vaše stávající závazky, třeba splátky úvěrů, leasingů nebo limity na kreditních kartách.

2. DSTI a DTI - limity, které hlídá i ČNB

Tady přijdou na řadu dvě zkratky, které znějí složitě, ale ve skutečnosti jsou jednoduché. Pomáhají bance i vám zjistit, jestli si nebudete půjčovat víc, než zvládnete.

DSTI říká, jaká část vašeho měsíčního čistého příjmu jde na splátky všech úvěrů dohromady. Pro představu: pokud máte čistý příjem 40 000 Kč a na všechny splátky (včetně nové hypotéky) by šlo 14 000 Kč, vaše DSTI je 35 procent.

DTI porovnává celkovou výši vašich dluhů s ročním příjmem. Když si půjčujete 4 miliony a ročně vyděláte 600 000 Kč čistého, vaše DTI je zhruba 6,7. Jednoduše řečeno, dlužíte skoro sedminásobek ročního příjmu.

Česká národní banka tyto ukazatele sleduje a podle situace pro ně doporučuje nebo nastavuje horní hranice. Konkrétní limity se v čase mění, proto je dobré si aktuální čísla ověřit u poradce. Smysl je ale stále stejný: ochránit vás i banku před příliš velkým soustem.

3. LTV - kolik máte našetřeno

LTV je poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti. Když má byt hodnotu 4 miliony a vy si půjčujete 3,2 milionu, vaše LTV je 80 procent. Zbylých 800 000 Kč musíte mít z vlastních peněz.

Platí jednoduché pravidlo: čím víc máte našetřeno, tím lépe. Nižší LTV znamená pro banku menší riziko a vy se často dostanete i na výhodnější úrokovou sazbu.

Modelový příklad pro představu. Ke koupi bytu za 4 miliony budete typicky potřebovat vlastní zdroje kolem 10 až 20 procent ceny, tedy zhruba 400 000 až 800 000 Kč. Bez vlastních úspor to dnes jde jen velmi obtížně.

4. Úvěrová historie a registry dlužníků

Banky si o vás zjišťují, jak jste spláceli v minulosti. Slouží k tomu úvěrové registry, kde je vidět, jestli jste někdy měli problém se splácením nebo třeba opakovaně přečerpávali účet.

Špatná zpráva: na nesplacený úvěr nebo časté pozdní platby si banka dá pozor. Dobrá zpráva: čistá historie a včasné splácení naopak hrají ve váš prospěch a budují vaši důvěryhodnost.

Pokud jste v minulosti měli nějaký zádrhel, neházejte flintu do žita. Záznamy mají svoji životnost a leccos se dá vysvětlit. Důležité je o tom s poradcem mluvit otevřeně předem, ne až ve chvíli, kdy žádost zamítne banka.

5. Hodnota a typ nemovitosti (zástava)

Nemovitost není jen to, co kupujete. Je to zároveň zástava, tedy jistota pro banku. Proto si banka nechá udělat odhad její ceny, takzvaný znalecký odhad.

Tady občas vzniká nepříjemné překvapení. Když se s prodávajícím domluvíte na ceně 4 miliony, ale odhad vyjde jen na 3,6 milionu, banka počítá LTV z té nižší částky. Najednou tak potřebujete víc vlastních peněz, než jste čekali.

Roli hraje i typ a stav nemovitosti. Standardní byt v cihlovém nebo panelovém domě v Ostravě banky financují bez potíží. U specifických případů, jako je rekreační chata, dům na okraji vesnice nebo nemovitost před rozsáhlou rekonstrukcí, bývá posouzení přísnější.

6. Stabilita a celkový obrázek

Posledním dílkem skládačky je celkový dojem. Banka se nedívá jen na jednotlivá čísla, ale i na to, jak na ni působíte jako celek.

Pomáhá délka pracovního poměru, stabilní obor, pořádek na účtu bez zbytečných minusů a rozumný věk vzhledem k délce splácení. Žádný z těchto bodů sám o sobě hypotéku nezamítne, ale dohromady dotvářejí výsledek.

Mladý zaměstnanec s ročním pracovním poměrem a čistým účtem může dopadnout lépe než někdo s vyšším příjmem, ale chaotickými financemi. Banku zajímá především předvídatelnost.

Jak si zvýšit šanci na schválení hypotéky

Když si projdete předchozích šest bodů, vidíte, že hodně máte ve svých rukou. Pojďme to shrnout do konkrétních kroků, které pomáhají skoro každému.

1. Ukliďte si ve financích. Zrušte nevyužívané kreditní karty a kontokorenty a doplaťte drobné spotřebitelské úvěry, pokud to jde.

2. Šetřete na vlastní zdroje. Čím víc dáte ze svého, tím nižší LTV a tím lepší podmínky.

3. Hlídejte si účet. Pár měsíců před žádostí se vyhněte zbytečným minusům a nečekaným výběrům.

4. Ověřte si registry. Můžete si sami zažádat o výpis a zjistit, jestli tam není starý zapomenutý záznam.

5. Poraďte se předem. Poradce vám situaci posoudí dřív, než cokoli podepíšete, a doporučí banku, která sedne právě vám.

Poslední bod je možná nejdůležitější. Každá banka má svá pravidla trochu jinak nastavená a co jedna zamítne, druhá v pohodě schválí. Není proto chyba na vaší straně, když vás odmítne jedna banka. Často jde jen o to, vybrat tu správnou.

Shrnutí

O schválení hypotéky rozhoduje hlavně vaše schopnost splácet a hodnota nemovitosti, kterou dáváte do zástavy. Konkrétně banku zajímá příjem a bonita, ukazatele DSTI a DTI, výše vlastních zdrojů (LTV), vaše úvěrová historie a samotná nemovitost.

Velkou část z toho můžete ovlivnit, když se na žádost připravíte a uklidíte si ve financích. A protože každá banka posuzuje věci trochu jinak, vyplatí se nehledat hypotéku naslepo, ale s někým, kdo trh zná a ví, kam vás poslat.