Jste podnikatel a doslechli jste se, že OSVČ to mají s hypotékou těžké? Tahle obava trápí spoustu živnostníků a podnikatelů. Pravda je, že získat hypotéku jako OSVČ jde, jen je potřeba se na to připravit jinak než zaměstnanec.
Banky podnikatelům půjčují běžně, není to žádná výjimka. Posuzují jen váš příjem trochu odlišně, protože nemáte výplatní pásku, ale daňové přiznání. A právě v tom, jak danit a jak se připravit, je celý klíč k úspěchu.
V tomto článku si srozumitelně vysvětlíme, jak banka u OSVČ posuzuje příjem, co všechno si připravit a jak si zvýšit šanci na schválení. Projdeme i nejčastější chyby, kterých se podnikatelé dopouštějí, ať se jim vyhnete.
Proč to OSVČ mají s hypotékou jinak
Hlavní rozdíl je v tom, jak banka zjišťuje váš příjem. U zaměstnance je to snadné, banka si vyžádá potvrzení od zaměstnavatele a vidí stabilní měsíční výplatu. U vás jako podnikatele žádná výplatní páska není.
Banka místo toho vychází z vašeho daňového přiznání, většinou za poslední jeden až dva roky. Z něj zjišťuje, kolik jste vydělali a jaký máte základ daně. A tady narážíme na zajímavý paradox podnikání.
Mnoho OSVČ se snaží danit co nejméně, aby platili nižší daně. To dává smysl z pohledu daní, ale pro hypotéku to může být problém. Čím nižší příjem vykážete, tím nižší příjem vidí i banka, a tím nižší hypotéku vám schválí.
Jak banka u OSVČ počítá příjem
Banky mají několik způsobů, jak z daňového přiznání odvodit váš příjem pro účely hypotéky. Liší se podle toho, jestli daníte paušálem, nebo podle skutečných výdajů.
Pokud uplatňujete paušální výdaje, banka často počítá příjem z vašeho obratu očištěného o daný paušál. Někdy to vychází příznivěji, než kdyby brala jen čistý základ daně. Pokud vedete účetnictví a uplatňujete skutečné výdaje, banka většinou vychází ze základu daně, tedy z příjmů po odečtení nákladů.
Některé banky umí příjem posoudit i alternativně, třeba podle obratu na účtu nebo prohlášením o příjmech. Tyhle metody se ale liší banku od banky a ne každá je nabízí. Právě proto se u OSVČ tolik vyplatí porovnat víc bank.
Co si připravit jako OSVČ
Čím lépe budete připraveni, tím hladší celý proces bude. Banky u podnikatelů zpravidla chtějí o něco víc podkladů než u zaměstnanců, ale nic, co byste nezvládli sehnat.
Daňová přiznání, obvykle za poslední jeden až dva roky, včetně potvrzení o podání.
Doklad o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu a správě sociálního zabezpečení.
Výpisy z podnikatelského účtu, ze kterých je vidět obrat a chod podnikání.
Doklad o oprávnění podnikat, tedy živnostenský list nebo výpis z rejstříku.
Vyplatí se mít všechno připravené a v pořádku ještě před podáním žádosti. Uspořené nervy a hladší schválení za tu přípravu stojí.
Jak si zvýšit šanci na schválení
Existuje několik věcí, kterými si jako OSVČ výrazně pomůžete. Některé se týkají danění, jiné celkového pořádku ve financích.
První a nejdůležitější je rozumné danění. Pokud víte, že budete v dohledné době žádat o hypotéku, zvažte, jestli se vyplatí danit o něco víc a vykázat vyšší příjem. Vyšší daň vás něco stojí, ale může to znamenat rozdíl mezi schválením a zamítnutím.
Druhá věc je pořádek na podnikatelském účtu. Stabilní obraty, žádné zbytečné minusy a přehledný chod podnikání působí na banku dobře. Třetí věc je délka podnikání. Banky obvykle chtějí vidět alespoň jeden až dva dokončené roky podnikání, čerství živnostníci to mají těžší.
Modelový příklad, jak danění ovlivní hypotéku
Pojďme si na číslech ukázat, proč je danění tak důležité. Jde o zjednodušený modelový příklad pro představu.
Řekněme, že máte roční obrat 1,2 milionu korun. V prvním scénáři danění optimalizujete na minimum a vykážete nízký základ daně. Banka pak z vašeho příjmu uvidí jen malou částku a schválí vám třeba hypotéku do 2 milionů korun.
Ve druhém scénáři si necháte vyšší základ daně, zaplatíte o něco víc na dani, ale banka vidí vyšší příjem. Najednou můžete dosáhnout třeba na 3 miliony korun. Rozdíl jednoho milionu na dosažitelné hypotéce může rozhodnout o tom, jestli na vysněnou nemovitost dosáhnete.
Která banka je pro OSVČ nejlepší
Univerzální odpověď bohužel neexistuje, a to je vlastně dobrá zpráva. Každá banka totiž posuzuje příjem OSVČ trochu jinak, takže když vás odmítne jedna, druhá vás klidně schválí.
Některé banky jsou k podnikatelům vstřícnější a umí příjem posoudit alternativně, třeba podle obratu. Jiné jsou přísnější a chtějí vyšší vykázaný základ daně. Liší se i v tom, kolik dokončených let podnikání vyžadují.
Právě proto je u OSVČ porovnání bank ještě důležitější než u zaměstnanců. To, co u jedné banky vypadá beznadějně, může u jiné projít hladce. Vyplatí se nestřílet naslepo, ale nechat si poradit, kam s vaším konkrétním typem příjmu zamířit.
Shrnutí
Hypotéka pro OSVČ je dosažitelná, jen se na ni připravte jinak než zaměstnanec. Banka posuzuje váš příjem z daňového přiznání, takže klíčové je, jak danite a jaký příjem vykážete.
Pokud plánujete hypotéku, řešte danění s předstihem a zvažte, jestli se vyplatí danit o něco víc kvůli vyššímu vykázanému příjmu. Připravte si daňová přiznání, doklady o bezdlužnosti a výpisy z účtu, ať jde schválení hladce.
A protože každá banka posuzuje příjem podnikatele jinak, vyplatí se u OSVČ porovnat víc bank. Poradce, který ví, která banka je k podnikatelům vstřícná, vám může výrazně zvýšit šanci na schválení i na lepší podmínky.
