Repo sazba klesá, hypotéky ne. Kde je háček?
Česká národní banka drží svou klíčovou repo sazbu na 3,5 % už od poloviny roku 2025, ale průměrné sazby hypoték se v květnu 2026 podle Swiss Life Hypoindexu vyšplhaly na 5,19 %.
Možná vás napadla logická otázka: Proč se ten rozdíl nesmazává? Proč hypotéka stojí o víc než půldruhého procentního bodu navíc oproti tomu, co „říká" centrální banka?
Odpověď je jednodušší, než se zdá — a hlavně vám pomůže lépe se rozhodnout, kdy a jak hypotéku řešit. Krátká verze zní: repo sazba a sazba vaší hypotéky nejsou totéž a ani se přímo neřídí jedna druhou. Pojďme si to rozebrat tak, abyste z toho dokázali vytěžit konkrétní krok.
Repo sazba je o krátkých penězích, hypotéka o dlouhých
Klíčové nedorozumění je v tom, že lidé berou repo sazbu jako jakýsi „ceník" pro všechny úvěry v zemi. Tak to ale nefunguje.
Repo sazba (přesněji dvoutýdenní repo sazba) je nástroj, kterým ČNB ovlivňuje cenu velmi krátkých peněz, řádově dnů až týdnů. Promítá se hlavně do mezibankovních sazeb, úroků na spořicích účtech nebo krátkodobých úvěrů.
Jenže hypotéku si neberete na dva týdny. Berete si ji s fixací na tři, pět, někdy i deset let. A cena takhle „dlouhých peněz" se odvíjí od něčeho úplně jiného.
Co jsou úrokové swapy (IRS) a proč jsou důležité
Banky si peníze na hypotéky nepůjčují od ČNB za repo sazbu. Zajišťují si je na finančním trhu prostřednictvím nástrojů, kterým se říká úrokové swapy (anglicky Interest Rate Swap, zkráceně IRS). Zjednodušeně jde o tržní cenu peněz na několik let dopředu.
Sama ČNB ve svých materiálech vysvětluje, že klientské sazby u hypoték velmi věrně kopírují vývoj pětiletých swapů — banky si dlouhé peníze nakupují právě přes tyto instrumenty a marži přičítají až nad nimi. Když zdražuje swap, zdražuje i vaše hypotéka. A swapy se v posledních měsících drží vysoko bez ohledu na to, co dělá repo sazba.
Vedle swapů hraje roli i výnos státních dluhopisů (další ukazatel ceny dlouhodobých peněz). Oba tyto trhy reagují na inflační očekávání, dění ve světě a nervozitu investorů, ne na rozhodnutí jediné bankovní rady.
Proč zrovna teď sazby drží nad pěti procenty
V roce 2026 se sešlo několik faktorů, které tlačí cenu dlouhodobých peněz nahoru, a tedy i hypotéky.
Geopolitická nejistota. Napětí ve světě, obavy o ceny ropy a energií zvyšují inflační očekávání. Trhy si pak za půjčování peněz na delší dobu účtují víc.
Návrat obav z inflace. Pokud hrozí, že ceny porostou, investoři chtějí vyšší výnos, aby se jim půjčování vyplatilo. To zvedá swapy i výnosy dluhopisů.
ČNB nepočítá s dalším uvolňováním. Ve své prognóze centrální banka nenaznačuje další snižování sazeb — naopak připouští možnost jejich zvýšení ve druhé polovině roku.
Banky nemusí soupeřit cenou. Díky silné vlně refinancování a refixací mají banky dost klientů i bez toho, aby se předháněly v nejnižší sazbě.
Souhrn za květen 2026 je výmluvný: průměrná nabídková sazba hypoték se zvýšila na 5,19 %, oproti dubnovým 5,18 % jde o nárůst o jednu setinu procentního bodu. Trh se prostě usadil nad pětiprocentní hranicí a zatím nemá impulz ke znatelnějšímu poklesu.
Pozor na zpoždění — funguje oběma směry
Důležitý detail: mezi pohybem swapů a tím, kdy se to projeví na hypotékách, je prodleva. ČNB vypočítala průměrnou prodlevu jako čtyřměsíční — banky reagují až po několika měsících a navíc spíš na trend než na poslední číslo.
To znamená dvě věci. Když swapy zlevní, na hypotékách se to projeví až s odstupem. A naopak: i kdyby repo sazba dál klesala, neznamená to automatický pokles hypoték, protože ty se řídí jinou veličinou.
Co z toho plyne konkrétně pro vás
Tohle není akademická debata, má to praktické dopady na vaše rozhodování.
Když řešíte novou hypotéku
Nečekejte na to, až repo sazba „stáhne" hypotéky dolů.
Tahle vazba je slabá a zpožděná. Místo spekulací nad načasováním se zaměřte na to, co skutečně ovlivníte:
Bonita — vaše schopnost splácet doloženými příjmy. Čím lepší, tím lepší vyjednávací pozice.
LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) — čím nižší LTV, tedy čím víc dáte z vlastního, tím nižší sazbu zpravidla dostanete.
Volba banky a fixace — rozdíly mezi bankami i mezi délkami fixace bývají větší než desetiny, o kterých se píše v médiích.
Když vám končí fixace
Tady je načasování opravdu důležité.
Řešte refixaci nebo refinancování s několikaměsíčním předstihem, ne až přijde dopis od banky. Banka vám totiž nejdřív nabídne sazbu, která pro ni není nevýhodná a vy máte právo to porovnat s konkurencí a vyjednávat.
Nečekejte na zázrak od ČNB. Porovnejte si reálné nabídky. Sazby se neřídí repo sazbou a načasování „až to klesne" se nemusí vyplatit. Ozvěte se nám v Hypotéka Ostrava a projdeme spolu vaši konkrétní situaci. Od bonity přes LTV až po výběr banky a fixace.
Shrnutí: proč hypotéky neklesají, i když repo drží
Rozdíl mezi repo sazbou 3,5 % a hypotékou nad 5 % není chyba ani „okrádání" ze strany bank.
Je to logický důsledek toho, že hypotéka je dlouhodobý úvěr, jehož cena se odvíjí od dlouhodobých peněz na trhu — od úrokových swapů a výnosů dluhopisů. Ty teď drží vysoko kvůli inflačním obavám a nejistotě ve světě.
Pro vás je podstatné, že čekání na pokles repo sazby vám hypotéku nezlevní. Co ji ovlivní, je vaše vlastní příprava: dobrá bonita, nižší LTV, srovnání bank a včasné řešení fixace. To je oblast, kterou máte ve svých rukou a kde vám umíme pomoci.
