Kdo splácí hypotéku, ten daňový odpočet úroků zná. Jednou ročně přijde potvrzení z banky, člověk ho doloží v přiznání nebo v ročním zúčtování a stát mu vrátí několik tisíc korun.
Lidé v družstevních bytech na to donedávna nárok neměli. Přitom úroky platili taky, jen ne přímo bance, ale přes měsíční anuitu družstvu. Spousta rodin tak roky přicházela o peníze jen kvůli formě, jakou má jejich bydlení na papíře.
Od roku 2026 se to mění. V tomto článku si vysvětlíme, co přesně novela přinesla, kolik můžete reálně ušetřit, jaké podmínky musíte splnit a co si zařídit už teď, aby vám odpočet úroků u družstevního bytu v roce 2027 nepropadl.
Co se od roku 2026 mění
Změnu přinesl zákon č. 176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení. Ten upravil paragraf 15 zákona o daních z příjmů a s účinností od 1. ledna 2026 rozšířil odpočet úroků i na členy bytových družstev.
Jednoduše řečeno: od základu daně si nově odečtete také částku, která se rovná úrokům připadajícím na váš podíl v bytovém družstvu a kterou jste v daném roce zaplatili.
Podmínkou je, že družstvo čerpalo úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr od banky (případně překlenovací úvěr poskytnutý v souvislosti s nimi), použilo ho na financování bytové potřeby a placení vaší části je spojeno s vaším členstvím v družstvu.
Do konce roku 2025 to šlo jen u úvěrů, které si sjednala přímo fyzická osoba - typicky hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření.
Proč to dřív nešlo
Rozdíl je v tom, kdo je dlužníkem. U klasické hypotéky si peníze půjčujete vy osobně a byt je váš.
U družstevního bytu vlastní dům družstvo. Vy vlastníte podíl v družstvu, ke kterému patří právo nájmu konkrétního bytu. Když se dům pořizoval nebo rekonstruoval na úvěr, sjednalo si ho družstvo jako právnická osoba.
Vy pak každý měsíc platíte anuitu, tedy platbu, ve které je schovaná jistina i úrok z tohoto úvěru. Fakticky ty úroky platíte vy. Daňově se ale dosud braly jako úroky družstva, ne jako vaše. Novela tuhle nelogičnost odstraňuje.
Pozor ale na jednu věc. Netýká se to automaticky všech družstevních bytů. Pokud vaše družstvo žádný úvěr nemá a v měsíčních platbách hradíte jen fond oprav a služby, není co odečítat.
Kolik můžete ušetřit: modelový příklad
Pro představu si vezměme rodinu, která bydlí v družstevním bytě a u níž úroková složka připadající na její podíl vychází přibližně na 3 500 Kč měsíčně.
Za rok je to zhruba 42 000 Kč zaplacených úroků. O tuto částku si sníží základ daně. Při sazbě daně 15 % to znamená úsporu kolem 6 300 Kč.
Jsou to peníze, které vám finanční úřad reálně vrátí jako přeplatek na dani. Za pět let je z toho přes třicet tisíc korun.
Strop je 150 000 Kč a platí na celou společně hospodařící domácnost dohromady. Do limitu se přitom počítají i úroky z vašich vlastních úvěrů, pokud nějaké máte. Nedá se tedy násobit tím, že si ho rozdělíte mezi více lidí. Při plném využití limitu je úspora zhruba 22 500 Kč ročně.
Kdo má na odpočet úroků u družstevního bytu nárok
Pravidla jsou v podstatě stejná jako u běžné hypotéky, ale u družstev přibyla jedna podmínka navíc.
Byt musí sloužit k trvalému bydlení. Nemusíte v něm nutně bydlet jen vy. Zákon uznává i trvalé bydlení manžela nebo manželky, potomků, rodičů či prarodičů. Byt pořízený jako investice na pronájem nárok nezakládá.
Členem družstva musíte být po celý rok. U úvěrů na pořízení, výstavbu nebo změnu stavby lze základ daně snížit pouze za zdaňovací období, po jehož celou dobu jste členem daného družstva byli. Pokud jste podíl koupili v průběhu roku, za ten rok odpočet nevyužijete.
Limit 150 000 Kč platí na jednu společně hospodařící domácnost bez ohledu na počet úvěrů a osob.
Podíl v SJM nebo ve spoluvlastnictví. Pokud je podíl v družstvu ve společném jmění manželů nebo ve spoluvlastnictví více zletilých osob, uplatní odpočet buď jeden z nich, nebo každý z nich rovným dílem.
Státní podpora se odečítá. Pokud je s úvěrem spojený státní příspěvek, o tuto částku se odpočet ponižuje.
Pozor také na kombinaci bydlení a podnikání. Pokud v bytě máte kancelář nebo část bytu pronajímáte, uplatní se odpočet jen v poměrné výši podle skutečného využití.
Co potřebujete od družstva
Tohle je nejdůležitější praktická část celého článku. Bez podkladu od družstva nárok neprokážete.
Dobrá zpráva je, že v roce 2026 na to zareagovala i Finanční správa. Generální finanční ředitelství zveřejnilo nepovinný vzor potvrzení o výši úroků připadajících na podíl poplatníka v bytovém družstvu. Cílem bylo sjednotit obsah těchto potvrzení a postup při prokazování nároku, a to jak pro roční zúčtování u zaměstnavatele, tak pro daňové přiznání.
Vzor je nepovinný, takže žádné družstvo nemá nařízeno použít přesně tento formulář. Zároveň to ale znamená, že existuje jasná předloha, podle které se dá postupovat.
Nečekejte proto na jaro 2027. Napište správci nebo předsedovi družstva ještě letos a zeptejte se, jestli počítají s vystavením potvrzení za rok 2026 a jak úrokovou část mezi jednotlivé členy rozpočítávají. Když se ozve víc lidí, družstvo to bude řešit dřív.
Kdy a jak odpočet úroků u družstevního bytu uplatníte
Novinka se týká zdaňovacího období roku 2026. Poprvé si ji tedy uplatníte až v průběhu roku 2027, a to za úroky zaplacené v roce 2026.
Máte dvě možnosti podle toho, jak máte řešené daně:
Jste zaměstnanec - odpočet uplatníte v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele. Potvrzení odevzdáte na mzdové účtárně spolu s ostatními doklady, obvykle do poloviny února.
Podáváte daňové přiznání (typicky OSVČ nebo lidé s více příjmy) - částku uvedete mezi nezdanitelnými částmi základu daně a potvrzení přiložíte jako přílohu.
V obou případech je výsledkem nižší daň, tedy zpravidla přeplatek, který vám přijde na účet.
Co to znamená pro družstevní bydlení v Ostravě
Družstevních bytů je v Ostravě celá řada, zejména v panelové zástavbě v Porubě a v obvodu Ostrava-Jih. Mnoho domů navíc v posledních letech čerpalo úvěry na zateplení, výměnu oken, rozvodů nebo výtahů. Právě tyhle úvěry splácejí členové v anuitě.
Pokud vaše družstvo takový úvěr splácí, může jít o několik tisíc korun ročně, o které se nemusíte nijak zvlášť snažit. Stačí si zjistit, jestli potvrzení dostanete.
Z širšího pohledu jde o narovnání daňových podmínek mezi vlastnickým a družstevním bydlením. Družstevní byt tím na atraktivitě spíš získává, což se v době rostoucích cen bytů v Ostravě hodí.
A co když si chcete družstevní byt pořídit teď?
Tady narazíte na jednu věc, kterou lidé často neřeší včas. Družstevní byt nevlastníte, kupujete podíl v družstvu. Banka ho proto nemůže vzít do zástavy a klasickou hypotéku na něj nedostanete.
Řešení existují a běžně se používají, jen je potřeba vybrat to správné:
Zástava jiné nemovitosti - například bytu rodičů, pokud jsou ochotní ho poskytnout jako zajištění.
Úvěr bez zajištění nemovitostí - některé banky a stavební spořitelny nabízejí úvěry na družstevní podíl, zpravidla za vyšší sazbu a s kratší splatností.
Převod do osobního vlastnictví - pokud ho družstvo umožňuje, dá se financování naplánovat tak, aby po převodu vznikla standardní hypotéka s běžnou sazbou.
Každá z těch cest vychází jinak draho a hodí se pro jinou situaci. Rozdíl mezi dobře a špatně zvoleným postupem bývá u družstevního bytu větší než u běžné koupě.
Shrnutí
Od roku 2026 si členové bytových družstev mohou poprvé odečíst úroky, které platí v anuitě, podobně jako lidé s hypotékou. Limit je 150 000 Kč zaplacených úroků ročně na domácnost a u typického bytu jde o úsporu v řádu tisíců korun.
Podmínkou je trvalé bydlení, členství v družstvu po celý rok a potvrzení o vaší úrokové části. Poprvé se odpočet uplatní v roce 2027 za rok 2026.
Nejlepší, co můžete udělat hned teď, je zeptat se ve svém družstvu, jestli s potvrzením počítá. Zabere to jeden e-mail a může vám to každý rok vrátit peníze, které byste jinak nechali na úřadě. U konkrétního výpočtu se pak vyplatí probrat postup s účetním nebo daňovým poradcem.
